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处境危险!澳华人快看:你是不是这类购房者?

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处境危险!澳华人快看:你是不是这类购房者?

澳房投资见闻 澳房投资见闻 9天前 07:36

前言


澳洲房市疲软,所有人都无法置身事外。


不过,受影响最大的是谁?


没准您也位列其中!


这类购房者处境最危险


一项新的调查发现,随着利率的提高和房产价格的下跌,近期购房的买家面临着房产减值至少11万澳元的风险。


根据金融比较机构Canstar的调查,在过去六个月内购房的借款人处境最危险,即使他们支付了20%的首付款。


据悉,如果房价下降15%,六个月前刚刚买下梦想住家房的买家将面临资产从最初的18万澳元缩减到仅7万澳元。


但是,如果澳洲储备银行继续以超大规模的加息来打击房产市场,房价下跌23%,那么最近购房的买家可能会陷入危险的境地,房产价值比贷款的欠款额还少5,000澳元。


12个月前购房的澳洲人不会受到23%房价跌幅的严重影响,他们的房产价值仍然比贷款多出6.3万澳元。



对比更强烈的是,十年前的购房者在房价下跌23%后,即使没有额外的还款,与他们的房产贷款相比,仍拥有46%的资产或多出贷款31.4万澳元。


Canstar机构金融专家Steve Mickenbecker表示,没有什么比加息和房产价格下跌更能突显在市场中待了很久的借款人和最近举债的买家之间的分歧了。


他表示,这是关于两类借款人的情形,一类是已经在市场中待了几年的人,另一类是最近进入市场的人。对后者而言,他们的贷款和还款额都较高,而且没有来得及建立缓冲和积累资产,如果房价如预期般下跌,他们会受到很大的影响。


他认为,在经历了十年的房产升值之后,房主们已经累积了不错的资产,一个典型的购房者应该拥有房产三分之二的净值。价格下跌可能会抹去过去两年的一些超常上涨,但仅此而已。


独立屋比公寓损失更大


澳储行(RBA)的一项研究发现,在利率上升引发的价格波动中,居住在澳洲最昂贵郊区的房主正首当其冲地受到房地产价低迷的冲击,拥有独立屋而非公寓的人最容易受影响。


澳储行国内市场负责人卡恩斯(Jonathan Kearns)表示,房价对利率的敏感度因地区和住房类型而异。


在住房供应不灵活、抵押贷款债务水平较高、投资者更多、收入更高的地区,房地产更容易受到利率驱动的房价下跌的影响。



他说,“这些估计并不表明这些因素导致房价对利率变化的反应更灵敏,但它们确实突显出,全澳各地房价对利率的敏感度并不一致。”


房价最高的地区对利率变化特别敏感,而独立屋比公寓更甚, “可用分区土地的有限供应是造成这一结果的部分原因。”


在首府城市,以6个月结束的年率计算,最昂贵的四分之一住宅价格下跌逾10%,而最便宜的住宅价格仍上涨近10%。


储行自5月以来已将利率上调2.25个百分点,市场预计现金利率到今年年底将达到3.3%,明年4月将达到3.9%的峰值。


卡恩斯博士认为,利率持续高企的时间对房价有影响。如果利率上升2个百分点,但几年后又恢复到最初水平,那么对价格的抑制作用就会消失。如果利率永久提高2个百分点,房价将下降约30%。


他表示,利率上调2.25个百分点,使潜在买家的最高贷款规模减少了20%,因为评估借款人的标准是他们是否有能力偿还至少比当前高出3个百分点的利率。



“由于评估比率也适用于任何现有债务,对于那些有现有债务的潜在借款人,比如房地产投资者,其借款能力的下降幅度甚至更大。”


然而,只有十分之一的借款人获得接近最大可用规模的贷款,因此许多潜在借款人不会注意到借款能力的下降。


澳储行最近的加息意味着,新的25年期本息贷款的月供比5月前增加了25%,但大量固定利率抵押贷款意味着,并非所有借款人都感到这一压力。


“目前,大约35%的房贷是固定利率债务,高于历史上较为常见的五分之一。在固定利率到期之前,这些借款人不会面临利息支出和贷款还款的增加。”


结语


未来的一年中,加息造成的各类影响还将发酵,房价的一波回调不可避免。


此时谨慎入场,掌握主导权,也行是个明智的举措。

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