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澳洲提高海外购房者成本,昆州成最佳房产投资热点,收益大涨,澳洲刚需超预算买房

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澳洲提高海外购房者成本,昆州成最佳房产投资热点,收益大涨,澳洲刚需超预算买房

网易新闻 网易新闻 07-25 11:26

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7月29日起翻倍 澳大利亚上调海外认识置业申请费




澳大利亚政府22日宣布,本月29日起,外国投资者在澳洲购买住房、企业等资产需缴纳的“申请费”将比现在提高一倍。


澳洲政府希望借助这一举措增加财政收入,在高通胀形势下减少赤字。


调整后的收费标准分不同档。


外国公民凡在澳大利亚境内购置房产、农场或企业,投资额低于7.5万澳元,需向澳投资审查委员会缴纳申请费4000澳元;购置4000万澳元以上住房或20亿澳元以上商业地产,则需缴纳100万澳元以上申请费。


外国公民投资的违规罚款标准也将同步提高。


澳大利亚国库部长吉姆·查默斯说,抬高收费及罚款标准后,预估未来四年可以给国库增加4.55亿澳元收入。


5月上台的工党在竞选时承诺提高外国公民投资成本。按照查默斯的说法,政府会继续支持外国公民在澳投资,做出调高投资费用的决定,是为了平衡“我们从上届政府继承下来的预算(赤字)”,确保澳大利亚国民无需负担“外国投资的行政管理成本”。


本届政府定于28日向议会发布国民经济预测报告,需要解释当前通胀率和利率双高局面。工党政府已承诺不抬高税率,但警告说,为了减少赤字,将不得不削减财政支出。


02

昆州成最佳房产投资热点!收益令人羡慕




昆州已成为澳州房地产投资的最佳热点,不论是独立屋还是单元房,在澳洲前20大投资郊区中,75%位于这个“阳光之州”。


由PropTrack提供的报告显示,在独立屋方面,排名前20的投资郊区中有11个来自昆州——其中7个位于大布里斯班。而在排名前20的单元房投资郊区中,昆州占了19个。


数据显示,昆州投资指标对投资者来说保持稳定,独立屋的资本收益强劲,达到35%至44%,单元房收益中值跃升至19%至42%,超过布里斯班24%的年增长率。


考虑到昆州房价也更实惠,租金收益率一直高于南方首府。


在昆州表现较好的郊区,独立屋的租金收益率从4.2%至5.6%不等,而单元房的收益率甚至更高,达到5%至7.7%。


在单元房最佳投资的前20郊区中,其中一半来自大布里斯班,8个来自黄金海岸,1个来自凯恩斯,1个来自西澳。


PropTrack经济学家摩尔(Angus Moore)表示,“租房者和购房者对昆州的需求非常高。过去三年,尤其是过去12个月,布里斯班的房价增长非常强劲。布里斯班一直是发展最快的首府城市之一。”


如今,realestate.com.au网站上挂牌出租房屋的平均时间缩短至3周,摩尔说,“这非常快,比大流行前快了近一周,布里斯班等地的速度更快。”


在独立屋市场上表现最好的是位于布里斯班CBD以西Ipswich的Riverview,这里的房价中值上涨44%,至36.5万澳元,租金收益率为5.6%,在澳洲排名第二。该郊区对投资者的吸引力包括,潜在租户数量比Ipswich其他郊区的中值水平高出48%。


Ipswich的One Mile在全澳排名第八,独立屋中价上涨37%,至35.5万澳元,而Woodend的独立屋中价上涨45%,至52万澳元,排名第15位。


在全澳前20名值得投资独立屋的郊区中,Logan-Beaudesert SA4地区占据最多——Mount Warren Park第10位(中位房价60.2万澳元,上涨42%),Waterford West第11位(中位房价50.8万澳元,上涨35%),Eagleby第18位(中位房价48万澳元,上涨43%),Tanah Merah第20位(中位房价69.3万澳元,上涨37%)。


Wide Bay和黄金海岸各有两处进入前20名:Innes Park 第9位(60万澳元,增长35%),River Heads第13位 (54.7万澳元,增长48%),Merrimac第12位 (91万澳元,增长38%)和Reedy Creek第17位 (133万澳元,增长40%)。


尽管澳储行连续三次加息,但布里斯班的价格增长轨迹被打击,根据PropTrack住房价格指数,布里斯班6月份的价格下降了0.09%,这是自大流行开始以来的首次下跌。


摩尔表示,“澳储行正在非常迅速地提高利率,这对悉尼和墨尔本房价的影响大于布里斯班。”


03

澳大利亚首次置业者三分之一超预算买房




澳洲各地的首次购房者正在竭尽所能,为了买房不惜大笔举债,其债务水平甚至远远超出了他们的负担能力。


贷款机构Finder关于首次购房者的调查报告表明,住房负担能力危机已使超过三分之一的首次购房者超出预算。


多达8%的近期首次购房者支付了超过预算10万澳元的费用,另有8%的人支付了超过预算5万至10万澳元的费用。


渴望早日进入市场而形成的压力,导致八分之一的购房者去自己所在州以外的州找房买,约25%的人在自己所在州的自己目前所在地以外的地区找房买。


Finder的高级编辑Sarah Megginson称,高房价是导致买家超出预算的罪魁祸首。


Megginson说:“我们所处的房产市场过去一年价格上涨了20%至30%,而工资的涨幅跟不上这一增长水平。”


“许多人被迫超支,这将影响他们偿还贷款的能力。”


Megginson认为,如果买家扩大房产搜索范围,购买高楼公寓房或普通公寓房而不是独立房,就可能会更幸运地在预算范围内买房。


研究发现,新州41%的买家和昆士兰40%的买家用尽了预算,维州买家的这一比例为31%。


Finder的房贷专家Richard Whitten表示,过去一年来,八个首府城市的房价平均上涨了19%,其中普通公寓房上涨了12%。


04

黄金海岸租赁市场火爆!海外搜索量大增




黄金海岸的租房危机可能即将迎来一个新的引爆点,数据显示,海外购房者寻找租房的人数大幅上升。


根据 PropTrack 2022 年 7 月的海外搜索报告,6 月份澳大利亚出租物业的搜索量猛增了 71%,而那些希望购买房产的人仅增长了 7%。


黄金海岸是购房者和租房者的首选目的地之一。


随着澳洲边境现在完全开放,数据表明,在黄金海岸已经处于住房危机之中,加上一些历史上最低的空置率,长期游客正在关注澳洲海滨市场。


数据显示,尽管购买搜索量下降,但除美国以外的所有国家/地区的租赁搜索量均有所增加。


大多数来自中国,截至 6 月的一年中,中国买家全澳查询量增加了 431.6%,其次是印度,增加了 196.7%,香港增加了 100.4%,英国增加了 45.3%,新加坡增加了 35%,新西兰增加了,上涨 24.9%。


REA 高级数据分析师 Karen Delow 表示,按国家/地区搜索最多城区受到这些地区文化多样性的极大影响。


“来自新西兰的搜索者大多在昆士兰寻找房屋,那里的居民比例很高。黄金海岸、布里斯班和阳光海岸最受欢迎。”


“希望随着房屋和公寓的完工,将在黄金海岸创造一些额外的房屋供应。”


德洛女士说,很可能大多数抵达者将包括移民工人和学生,澳大利亚统计局最近的数据显示,自 2021 年底以来,海外留学生和永久技术工人的数量急剧增加。


这两种人口结构都急需提振当地经济并解决因大流行性停工造成的技能短缺,但由于黄金海岸上个季度的空置率仅为 0.5%,他们很难找到住房。


REIQ 首席执行官 Antonia Mercorella 说:“昆士兰州地区的房地产经纪人报告说,空置率非常低,使得医院工作人员、教职员工和学生很难找到靠近他们基本工作或学习的地方居住。这些人为这些地区带来了技能和支出,都为该地区的经济繁荣和社会结构做出了贡献,当他们根本无法安置他们时,这对这些社区来说是一个真正令人担忧的损失。”


05

工业租金增长创33年新高,圣诞供应紧张又迫在眉睫




今年第二季度,工业租金以30多年来最快的速度增长,预计进入圣诞节后,创纪录的低空置率和对仓库空间的需求将给工业租金带来更大压力。


JLL的Peter Rae说,希望增加库存的公司将很难找到空间。


最大的季度回升–近10%–发生在墨尔本的西部工业市场,其次是南悉尼和悉尼的外围中西部,租金上升了8%。


JLL的Annabel McFarlane说,随着全国工业空置率为0.8%–使澳大利亚成为世界上最紧张的物流市场–以及占用者为圣诞高峰做准备而对仓库空间的需求上升,租金增长 “不太可能放松”。


“JLL公司工业和物流研究部负责人McFarlane女士说:”鉴于空间的竞争,业主将继续占据上风,租金压力将继续。


她告诉《澳大利亚金融评论》,第三方物流公司和电子商务集团通常寻求溢出空间,以便在圣诞节前持有更多的库存,鉴于全球供应链的挑战,这一要求现在甚至更大


“他们想在今年早些时候把更多的货物运到岸上,进入他们的仓库,”她说。


JLL在澳大利亚的工业和物流主管Peter Blade说,虽然在即将到来的新供应中存在一些仓库的可用性,但许多开发商正在等待,直到接近实际完成日期才与租户签署协议。


“Blade先生说:”他们知道租金正在快速上涨,并正在寻求将租户锁定在更高的租金承诺上。


尽管租金激增,但他表示,需要空间的租户对租金上涨的反应有限。


“他说:”我们发现,租户更关注供应链的效率,而不是仓储成本,对于大多数物流运营商来说,仓储成本仅占业务成本的5%。


在创纪录的低空置率中,占用者继续占用靠近城市中心的任何优质仓库空间,以满足当天交货的需求。


来自JLL的数据显示,第二季度工业空间的总占用面积达到773,260平方米,连续第七个季度超过全国10年的季度平均水平670,250平方米。


墨尔本本季度表现强劲,总出租面积达到28.51万平方米,比10年平均水平高出19%,而布里斯班则是最突出的市场,总出租面积为24.99万平方米,比季度平均水平高出一倍多。


相比之下,悉尼–鉴于其空置率仅有0.3%,占用者的选择非常少–仓储空间的占用总量为137,000平方米,比长期季度平均水平低40%。


虽然租户愿意承受不断增长的租金成本,但麦克法兰女士说,本季度南悉尼的工业用地价格飙升了20%以上(1公顷的地块达到每平方米2750澳元),墨尔本的拉沃顿北区的工业用地价格飙升了37%,已经达到峰值。


“McFarlane女士说:”我们认为,我们现在正处于工业用地价值的市场顶峰。


她说,这是因为考虑到债务成本的上升、建筑成本的增加和工资的提高,开发的可行性不再与较高的土地价格相叠加。


因此,她说投资者和开发商可能会变得更加有选择性。


“成本投入的增加将对租金产生进一步的上升压力。”

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