首页 > 房产 >

房市大震荡,澳洲房地产泡沫即将破裂?专家:澳洲也将上演日本“失去的十年”!

收藏

房市大震荡,澳洲房地产泡沫即将破裂?专家:澳洲也将上演日本“失去的十年”!

澳新见闻 澳新见闻 07-24 16:39

前言


澳大利亚财经节目主持人艾伦·科勒分享了一张“可怕”的图表来说明澳大利亚的房地产泡沫——他将目前的情况比作“失去的十年”危机前的日本,当时的房价下跌了70%。



艾伦·科勒表示,“澳大利亚所有住宅用地的价值与GDP的比率现在超过了1989年日本的比率,而1989年的日本有着全球史无前例的房地产泡沫,随之而来的是房市山崩地裂。”在此期间,日本住宅用地价值与国内生产总值(GDP)之比达到创纪录的330%以上。


另外,在全球金融危机之前的一段时间里,美国的房地产价格上涨了相当于全国GDP的60%。在过去的三年里,澳大利亚此项数据达到了100%以上。


Lazard资产管理公司的Philipp Hofflin博士本周认为,“这不是一个好的起点。”


“从积极一点的角度看,在过去三年里,澳大利亚债务水平与家庭收入相比并没有增加太多,可仍几乎是美国的两倍。”目前,澳大利亚家庭债务与GDP的比例约为120%,仅次于瑞士。


2021年,澳大利亚现金利率处于历史低点,房地产价值增长强劲,在2021年的12个月里,年增长率创下了22.4%的新高。


而随着近期澳联储一系列的加息举措,贷款利率上升、需求下降,澳大利亚房地产泡沫是否面对着破裂的危机?


澳大利亚房价的攀升

是否伴随大量泡沫?


首先,房地产都会有泡沫,泡沫持续时间非常长久,澳大利亚的房地产的泡沫是如何产生的呢?


一般来说,泡沫产生有以下几种可能性:


合理泡沫:


  • 经济活动的增加和繁荣的增加将更多的可支配收入放入消费者的口袋并鼓励拥有房屋

  • 进入住房市场的人口增加

  • 在合理预期下,较低的利率,使可负担性变低

  • 在合理预期下,较低的首付,使门槛变低


不合理泡沫:


  • 抵押贷款机构潜在风险定价错误,从而扩大了对借款人的信贷供应,使贷款人过度承担风险。

  • 过分夸大的舆论主导错估房产增长估值,强化使投资者的冒险行为。


而澳大利亚房地产价值的上升,长期上讲,首当其冲的因素是经济的快速发展,澳大利亚GDP在经历了1990年金融危机后开始迅速增长。


紧接着,澳洲央行下调利率,促进经济发展,鼓励借贷。这次降息持续到2008年金融危机,总体维持在了4%-6%。


2008年金融危机后澳大利亚再一次大降息,希望刺激借贷恢复经济。自从2012年后澳洲央行就在降息路上一去不复返,尤其疫情开始经济进一步下滑,央行利率已经到0.1%,就有了2021年房地产价值破纪录的攀升。


另一个因素是持续的人口增长,虽然澳大利亚的出生率不高,但通过引入移民,澳大利亚在近几十年来人口一直持续增长。


从1990年的1700万到现在的2500万,三十年澳洲人口增长了大约50%。


经济发展,税率降低,人口增长,这些因素让澳大利亚的房价曾一路攀升。


然而,澳洲没有预料到的是,疫情时美元严重发超使大批资金流入澳洲,以及乌俄冲突等因素造成了供应链问题。而此时,位于历史最低点的现金利率及较高的负债水平成为了威胁。


所以说,澳大利亚会面对日本曾经的遭遇么?


泡沫的破灭

急剧加息下的暗流涌动     


房地产泡沫破灭是由许多因素促成的,包括但不限于:


  • 利率提高使一些购房者无法获得房屋所有权,使目前拥有的房屋无法负担。最终会增加市场上现有的供应量。


  • 一般经济活动低迷导致可支配收入减少,从而减少对住房的需求。


  • 当价格上涨停滞时,投资者会减少或停止投资,从而为市场带来更多的供应。


2022年,澳联储于5月3日首次加息25个几点至0.35%,6月7日加息50个基点至0.85%,7月5日加息50个基点至1.35%。而下一次加息公布日期将在8月2日,普遍预期为50个基点。



于此同时,CoreLogic的数据统计,5月,悉尼房价下跌1%,墨尔本房价下跌0.7%,全澳下跌0.1%。6月,悉尼房价下跌 1.6%,墨尔本下跌 1.1%,全澳下跌0.9%。



相比于日本,1986 年至1989年初,在美日贸易摩擦和金融自由化的背景下,一直保持着宽松货币政策,现金利率维持在2.5%的水平,而后期,短时间内把现金利率上升至3.25%、4.25%、5.25%,最后至6%。



日本之所以急剧上调利率,很大部分原因是由于日本“金融自由化”等各种政策导向下大量银行资金“脱实向虛",产生了令人迷惑的低通胀水平,虚假繁荣的征兆显现时已经为时过晚,错失了治理资产泡沫的良机。


而澳大利亚,一直以来是十分敏感的市场,光美联储的加息预测便能立刻引起澳洲股市动荡,加息时间可以说相对及时。


加上能源出口量增加,澳大利亚保持着良性市场数据,经济基础坚实;低失业率,以及有弹性的消费支出(年度增长7.9%),和超过收入11%的家庭储蓄等是经济承受房价下滑压力的主要支撑因素。



虽然说澳大利亚有可能会跟随美国步入经济衰退期,但完全可以避免面对日本当年的极端情形。


影响澳洲房价的重要因素

借贷能力和供需,哪个更关键?


单独对于房地产来说,影响会跌多少,跌多久的最关键因素还在于利率的涨幅,以及会给市场带来多大痛苦。因为它影响着目前有关澳洲房价最重要的指标:借贷能力。


日本当年在房价下跌后,人们会趋向于偿还更多贷款,减少债务。澳大利亚与之相同,借贷能力是房价的重要驱动因素。


Philipp Hofflin 博士展示了下图,房地产价格与GDP的比率以及信贷与GDP的比率是非常紧密地联系在一起。



而另一个驱动因素是住房的需求和供给。


需求方面,虽然边境打开已有段时间,但移民、留学生,或一些持有临时签证入境工作的人数恢复缓慢。


Source:2022-2023 Budget


供给方面,今年以来,建筑原材料成本不断上升,4月新房平均成本同比增加76,715澳元,对建筑商影响极大。预测新房所减少的供应量会覆盖并超过拍卖房产数量的增长。


因此,澳大利亚房地产市场正处于需求不断紧缩,但供给同样不足的时期。


目前,全澳稳定在 60% 左右的拍卖清盘率也表明了目前房地产市场的供需平衡。



曾经,因受到美联储加息力度的影响,澳洲7月加息出现过提升75个基点的预测,从而引起市场提前恐慌,不过澳联储平息了此番猜测,表示会循序渐进。


终上所述,澳大利亚房价不会如当初日本一般产生跳崖式下跌,更像是被温和的除去过剩泡沫。


中长期来看,疫情后的供应链恢复以及海外投资至关重要。于最近开放的移民配额中,技术移民配额比上财年多出3万,可以预见澳洲政府将在至少近两三年内开放更多技术移民。


联邦住房部长Michael Sukkar表示:“虽然由于疫情的不可预测性,前景仍不确定,但随着海外移民的复苏,预计到2024-2025年,人口增长率将增至1.4%左右。”澳洲人口预计将从2020-2021年的2570万增长到2031-2032年的2930万。


Source:2022-2023 Budget


所以长期上讲,澳大利亚在过剩资本回收后,以及形成通胀的部分供给因素得以缓解,终会迎来房地产市场的良性上涨......

本文为转载发布,仅代表原作者或原平台态度,不代表我方观点。澳洲印象仅提供信息发布平台,文章或有适当删改。对转载有异议和删稿要求的原著方,可联络 [email protected]

0 条评论
网友评论仅供其表达个人看法,并不表明网站立场

你需要登录后才能评论 登录

    推荐阅读