房市大震荡，澳洲房地产泡沫即将破裂？专家：澳洲也将上演日本“失去的十年”！

艾伦·科勒表示，“澳大利亚所有住宅用地的价值与GDP的比率现在超过了1989年日本的比率，而1989年的日本有着全球史无前例的房地产泡沫，随之而来的是房市山崩地裂。”在此期间，日本住宅用地价值与国内生产总值(GDP)之比达到创纪录的330%以上。

另外，在全球金融危机之前的一段时间里，美国的房地产价格上涨了相当于全国GDP的60%。在过去的三年里，澳大利亚此项数据达到了100%以上。

Lazard资产管理公司的Philipp Hofflin博士本周认为，“这不是一个好的起点。”

“从积极一点的角度看，在过去三年里，澳大利亚债务水平与家庭收入相比并没有增加太多，可仍几乎是美国的两倍。”目前，澳大利亚家庭债务与GDP的比例约为120%，仅次于瑞士。

2021年，澳大利亚现金利率处于历史低点，房地产价值增长强劲，在2021年的12个月里，年增长率创下了22.4%的新高。

而随着近期澳联储一系列的加息举措，贷款利率上升、需求下降，澳大利亚房地产泡沫是否面对着破裂的危机？

首先，房地产都会有泡沫，泡沫持续时间非常长久，澳大利亚的房地产的泡沫是如何产生的呢？

一般来说，泡沫产生有以下几种可能性：

而澳大利亚房地产价值的上升，长期上讲，首当其冲的因素是经济的快速发展，澳大利亚GDP在经历了1990年金融危机后开始迅速增长。

紧接着，澳洲央行下调利率，促进经济发展，鼓励借贷。这次降息持续到2008年金融危机，总体维持在了4%-6%。

2008年金融危机后澳大利亚再一次大降息，希望刺激借贷恢复经济。自从2012年后澳洲央行就在降息路上一去不复返，尤其疫情开始经济进一步下滑，央行利率已经到0.1%，就有了2021年房地产价值破纪录的攀升。

另一个因素是持续的人口增长，虽然澳大利亚的出生率不高，但通过引入移民，澳大利亚在近几十年来人口一直持续增长。

从1990年的1700万到现在的2500万，三十年澳洲人口增长了大约50%。

经济发展，税率降低，人口增长，这些因素让澳大利亚的房价曾一路攀升。

然而，澳洲没有预料到的是，疫情时美元严重发超使大批资金流入澳洲，以及乌俄冲突等因素造成了供应链问题。而此时，位于历史最低点的现金利率及较高的负债水平成为了威胁。

所以说，澳大利亚会面对日本曾经的遭遇么？

房地产泡沫破灭是由许多因素促成的，包括但不限于：

2022年，澳联储于5月3日首次加息25个几点至0.35%，6月7日加息50个基点至0.85%，7月5日加息50个基点至1.35%。而下一次加息公布日期将在8月2日，普遍预期为50个基点。

于此同时，CoreLogic的数据统计，5月，悉尼房价下跌1%，墨尔本房价下跌0.7%，全澳下跌0.1%。6月，悉尼房价下跌 1.6%，墨尔本下跌 1.1%，全澳下跌0.9%。

相比于日本，1986 年至1989年初，在美日贸易摩擦和金融自由化的背景下，一直保持着宽松货币政策，现金利率维持在2.5%的水平，而后期，短时间内把现金利率上升至3.25%、4.25%、5.25%，最后至6%。

日本之所以急剧上调利率，很大部分原因是由于日本“金融自由化”等各种政策导向下大量银行资金“脱实向虛"，产生了令人迷惑的低通胀水平，虚假繁荣的征兆显现时已经为时过晚，错失了治理资产泡沫的良机。

而澳大利亚，一直以来是十分敏感的市场，光美联储的加息预测便能立刻引起澳洲股市动荡，加息时间可以说相对及时。

加上能源出口量增加，澳大利亚保持着良性市场数据，经济基础坚实；低失业率，以及有弹性的消费支出（年度增长7.9%），和超过收入11%的家庭储蓄等是经济承受房价下滑压力的主要支撑因素。

虽然说澳大利亚有可能会跟随美国步入经济衰退期，但完全可以避免面对日本当年的极端情形。

单独对于房地产来说，影响会跌多少，跌多久的最关键因素还在于利率的涨幅，以及会给市场带来多大痛苦。因为它影响着目前有关澳洲房价最重要的指标：借贷能力。

日本当年在房价下跌后，人们会趋向于偿还更多贷款，减少债务。澳大利亚与之相同，借贷能力是房价的重要驱动因素。

Philipp Hofflin 博士展示了下图，房地产价格与GDP的比率以及信贷与GDP的比率是非常紧密地联系在一起。

而另一个驱动因素是住房的需求和供给。

需求方面，虽然边境打开已有段时间，但移民、留学生，或一些持有临时签证入境工作的人数恢复缓慢。

Source：2022-2023 Budget

供给方面，今年以来，建筑原材料成本不断上升，4月新房平均成本同比增加76,715澳元，对建筑商影响极大。预测新房所减少的供应量会覆盖并超过拍卖房产数量的增长。

因此，澳大利亚房地产市场正处于需求不断紧缩，但供给同样不足的时期。

目前，全澳稳定在 60% 左右的拍卖清盘率也表明了目前房地产市场的供需平衡。

曾经，因受到美联储加息力度的影响，澳洲7月加息出现过提升75个基点的预测，从而引起市场提前恐慌，不过澳联储平息了此番猜测，表示会循序渐进。

终上所述，澳大利亚房价不会如当初日本一般产生跳崖式下跌，更像是被温和的除去过剩泡沫。

中长期来看，疫情后的供应链恢复以及海外投资至关重要。于最近开放的移民配额中，技术移民配额比上财年多出3万，可以预见澳洲政府将在至少近两三年内开放更多技术移民。

联邦住房部长Michael Sukkar表示:“虽然由于疫情的不可预测性，前景仍不确定，但随着海外移民的复苏，预计到2024-2025年，人口增长率将增至1.4%左右。”澳洲人口预计将从2020-2021年的2570万增长到2031-2032年的2930万。

Source：2022-2023 Budget

所以长期上讲，澳大利亚在过剩资本回收后，以及形成通胀的部分供给因素得以缓解，终会迎来房地产市场的良性上涨......