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摩根大通帮富力续了三年命

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摩根大通帮富力续了三年命

华尔街见闻 华尔街见闻 07-23 08:55

没想到,摩根大通会和富力走到一起,并且扮演了拯救与被拯救的角色。


去年下半年以来这么多出险房企的债务重组,是富力先闯过了一关。


7月11日,富力公告,两位老板李思廉、张力和投资人做了个交易:把境外存续的10只债券打包,一起做展期,10只债券总规模为49.44亿美元、约333亿人民币。


摩根大通是这次展期的主牵头同意征求代理人,通俗地说,就是债务重组方案负责人。


几百亿的债务、背后的大量投资者,诸多复杂的利益博弈与平衡,这是截至目前,中国乃至亚洲房企规模最大的一次债务展期,居然只用了21天就完成了。


可以说,摩根大通和富力创造了一个奇迹。


富力333亿债券展期,是一个很好的出险房企债务重组样本,更是对当前出险房企化解难题的一次突破,让业界看到了一丝曙光。


在摩根大通的帮助下,富力的张生和李生,又获得了至少3年的喘息时间。这既是他们的幸运,也是富力的资产状况还不错,更是因为,人们仍然心怀对中国房地产的信心。


不过,想要彻底从资金危机中走出,包括富力在内的房企仍需销售回暖、现金回笼,以及更多流动性的注入,这场生存之战,依然艰辛;房地产市场回到正轨,也仍要不少时日。


而经历了生死的张力、李思廉和其他许多大佬们,他们的命运轨迹,也已经被改变。


重组

如果不是摩根大通出手,人们都已经快忘记富力了。


这家公司自从去年爆出资金问题,卖了物业给碧桂园,老板借钱给公司后,已经近一年没有什么消息了。


摩根大通和富力早有渊源。在做这笔333亿的债务重组前,其实摩根大通就一直在帮富力做债务展期,熟悉这家公司的资金、经营和债权人状况。


根据公告,富力目前共10笔存续美元债,分别在2022、2023、2024年到期,将之合并置换为三笔利率均为6.5%的票据后,分别将于2025、2027、2028年到期,延续了3-4年。


相较于市场上出险房企展期半年到一年的期限,债权人给富力的这次展期很宽容了。这是如何做到的?


摩根大通亚洲(除日本外)房地产投资银行部主管陈妍妮告诉华尔街见闻,此次债务重组有三个亮点:重整了债务结构和成本;增加了两个海外项目作为增信;同步提出了债券重组支持协议(“RSA”)作为备选方案。


而方案最关键的就是,如何与债权人达成一致。在陈妍妮的观察中,过往很多企业的债务重组都耗费了太长时间,对经营产生了负面影响,反而对走出困境不利;因此在一个可控的时间里,与债权人达成一致非常重要。


作为老牌知名房企,富力的投资人数量多,相对分散,有私人银行、基金等,在21天里,摩根大通联系了上百名大型投资者,进行了30场以上的投资者电话会,做了大量的细节沟通。


为确保短期内达成一致,富力还给出了一个备选方案(RSA)。陈妍妮指出,这是为了降低不确定性,“因为现在市场最怕的就是不确定性”。


陈妍妮说,富力这次债务展期从一开始目标就很清晰,对全部公募美元债持有人一视同仁,对全部公募美元债进行增信,稳定投资人在未来一段时间里的信心。


正是这样的方案设计和深入沟通,让富力本次债务重组顺利通过了。


当然为此富力也展现了诚意,比如将位于马来西亚新山的富力公主湾、位于英国伦敦的LONDON ONE纳入抵押物,作为信用增级。


华尔街见闻也了解到,在5月底,富力还为保障LONDON ONE项目后续开发申请了贷款,保障了项目的偿付能力。这也是很多债权人认为富力有诚意的一个因素。


在此之前,富力一直在自救,包括出售优质资产。比如将富力物业百亿卖给碧桂园服务,将广州富力国际空港综合物流园转手给了黑石以及大股东注资等,回笼了超人民币240亿资金。


陈妍妮表示,富力的实控人愿意主动解决债务问题,加上专业顾问团队的规划协调,投资人看到了企业的生存意志,也会愿意支持公司,共渡时艰。


333亿债务展期意味着,富力今明两年的境外偿债压力,被推迟到了2025年之后;张力和李思廉也可以把更多的精力放在恢复经营,以及应对境内债务上。


此外,眼下房企大多对美元债态度消极,富力给出一个不错的方案,避免发生实质性违约,也有利于它在此番行业调整后,恢复信用,重新出发。


破局

333亿债务展期后,富力这家创立了28年的老牌房企,顽强活了下来。


某种程度上来说,富力是不幸的,也是幸运的,至少到现在,投资者还愿意相信它。


这也是很多出险房企想要的,尤其是花样年、恒大等在境外遭遇清盘呈请的出险房企。


在过去的一年半里,地产见证了历史新高的18万亿天花板后,陡然下坠,走入了“黑铁时代”,出险房企不断增加,恒大许家印、融创孙宏斌、阳光城林腾蛟等地产大佬一一倒下,老牌房企、华南五虎之一的富力,也是其中一员。


而近期各地传出的停贷风波,本质上仍是出险房企的资金链断裂,无奈停工。


因此,出险房企的债务化解,成为解决问题的关键。但目前的僵局,正是卡在这里,他们或原地躺平,或迷茫无措。


最早出险的泰禾,董事长黄其森被带走协助调查,万科入股已无下文;蓝光、奥园传出引战国资,但也没落实;阳光城、世茂、融创,也是在艰难自救。


房企们需要更多的时间,以及具体的解决方案,以恢复流动性和造血能力,走出困境。


参考2016年的佳兆业债务重组,浴火重生,核心是在境外债务重组的同时,又有中信银行、平安银行数百亿的资金注入,恢复了它的流动性,并借着上一轮市场的回暖重新盘活了。


富力本次的境外债务重组,与佳兆业2016年那次颇为相似,但今时不同往日,没有金融机构为它注资,要依靠自己产生现金流。


乐观之处在于,摩根大通之于富力的债务重组尝试,为其他房企提供了借鉴,和希望。


富力不是第一个也不是唯一的一个,作为一家国际知名投行,摩根大通曾经在亚洲其他国家帮助过不同企业进行过类似债务重组,“通常这些企业在重组完成后,又重新健康地上路,状态比以前更好,债务减低,风险防范意识更高”, 陈妍妮坦言。


眼下,除了富力,不少出险房企也都在探索化解债务危机的方案,各自走出了自己的路子。


比如华夏幸福是最早提出债务重组方案的房企。目前2192亿债务重组方案,通过出售资产,已经解决了一半的债务。


河南建业也获得了国资入股,于7月21日正式将29.01%的股份卖给了河南同晟置业,出售股份获得的6.48亿港币资金,以股东贷款形式提供给了建业地产。


更多的债务化解则在项目层面。比如佳兆业将包括深圳的南山东角头项目、金沙湾国际乐园等在内的项目,与中信银行、中信城开等合作开发,注入资金盘活项目。


盘活项目可能是一个突破口。华尔街见闻了解到,部分涉及停贷项目的房企,因为严格的预售资金监管政策,区域内资金也无法调用,陷入了流动性短缺的恶性循环。


如何调动各方资源保交楼,进而释放锁在监管账户里的资金,成为化解当下房企困局的一个重点方向。


这需要债权人和实控人的支持,以及房企自身的努力。本质上,则是房企和背后的实控人是否还有信誉,投资人、购房者愿不愿意相信他们。


富力的333亿,只是出险房企债务的很小一部分。更多、更大面的问题解决,还需要各方共同的努力。


监管的态度和政策也在不断变化。银保监会在7月17日表态,将加强与住建部、人民银行等部门的协同配合,坚持“房住不炒”,坚持“稳地价、稳房价、稳预期”,支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。


当然,最后该出清的还是要出清。已经资不抵债、没有条件进行债务重组的房企,或许要走上破产重整之路。


这也是中国房地产的一场淬炼之旅。正如万科董事长郁亮所言,中国房地产每年仍有10万亿的规模,未来并不悲观。


陈妍妮也表示,总体而言,对房地产行业未来并不过于忧虑。对于大部分房企来说,其资本结构可持续,也有实打实的资产和土地储备,以及一些投资物业经营性业务提供稳定现金流。


等眼下的周期调整结束后,他们中的许多人,也可以重新轻装上阵。


张力和李思廉、胡葆森、王文学,大概率可以拿到未来新地产的门票。而另外一些地产大佬,则可能消失不见。

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