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澳洲房价未来走势如何?从大幅下跌到全面崩盘,这是过去几年的房产市场预测结果...

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澳洲房价未来走势如何?从大幅下跌到全面崩盘,这是过去几年的房产市场预测结果...

realestate realestate 07-20 10:15

【本文译自Realestate,仅代表原出处和原作者观点,仅供参考阅读,不代表本平台态度和立场】

 

自从澳大利亚人痴迷于房地产以来,评论家和专家们也同样专注于对房地产市场低迷的预测。


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但是,那些特别悲观的预测有多少次真正实现了?

 

数字金融分析公司(Digital Finance Analytics)的Martin North表示,已敦促那些担心房地产市场前景的人冷静下来,考虑房地产的长期基本面。

 

North先生说:"每天查看房价指数并没有太大帮助,我希望人们有长远的眼光,放松一下,忽略那些关于房地产市场如何发展的噪音。"

 

澳洲的主要银行已经在7月加息后调整了对2022-23年的房价预测,这是今年澳联储预期的第三次加息。

 

澳洲联邦银行(CBA)预测,今年余下的时间里,全澳的房价将下降6%,到2023年下降15%。澳新银行(ANZ)预测,今年余下的时间里,房价将下降5%,到2023年下降10%。澳洲国民银行(NAB)预测,2022年的房价将下降2.25%,2023年将进一步回调15%。

 

一些房地产市场的评论员认为房价将跌得更厉害。



Coolabah Capital的Christopher Joye认为,如果澳联储像他认为的那样大幅提高利率(预计为4.25%),那么房价可能会暴跌30%。这相当于6.5%左右的可变抵押贷款利率。

 

为什么我们会如此担心?

 

随着世界努力摆脱新冠疫情,并陷入俄罗斯对乌克兰战争引发的地缘政治动荡,以及对中国在印太地区的担忧日益加剧,厄运和悲观情绪是国际经济中的普遍情绪。

 

战争和中国正在进行的 "零新冠 "政策扰乱了全球供应链,从木材到汽油的各种产品的成本持续攀升。

 

由于投资者变得更加厌恶风险,股市波动剧烈。




但在微观层面上,对澳洲房价影响最大的是通货膨胀的飙升和随之而来的利率上升。

 

PropTrack经济研究执行经理Cameron Kusher说:"在2020年3月至2022年5月的新冠疫情期间,由于利率继续保持11年的下降趋势并转向历史低位,澳洲的房价上涨了35.3%。"

 

"在经历了一段历史性的低利率和异常的房价增长期之后,很可能出现房价下跌和增长正常化的情况。"

 

历史告诉我们什么?

 

事实证明,澳洲的房地产市场对全球经济冲击具有显著的弹性。

 

在20世纪90年代初的经济衰退期间,尽管人们普遍猜测房地产市场会全面崩溃,但房价实际上上涨了。

 

在2008年全球金融危机爆发时,房价最初下跌,但随后强劲反弹,尽管人们预期会出现大幅回调。

 

在2020年新冠疫情早期阶段也有类似的市场将崩溃20%至30%的警告,但最终还是迎来了房地产市场前所未有的繁荣。

 

所有这些复苏或避免的灾难的关键是州政府和联邦政府提供的经济刺激,最重要的是,澳联储通过降低利率提供了经济刺激。


 

在1990年经济衰退之前,利率高达17.5%,然后随着包括房地产市场在内经济的反弹,利率稳步下降。

 

在全球金融危机期间,利率在不到12个月的时间里从2008年6月的7.25%的高点降至3%的低点,扭转了最初房价下跌7.6%的局面。

 

而在这次的新冠疫情危机中,利率从2020年3月的0.75%降至当年11月的历史低点0.1%。

 

但这次有点不同

 

虽然有事实证明利率下降是过去经济危机中房价飙升的催化剂,但这一次正朝着另一个方向发展,许多经济学家对这些最坏情况的可能性持更开放的态度。


 

Kusher先生说:"有很多关于房价大幅下降的预测,但预测的情况并没有发生,这是很常见的,这通常是由于澳联储降低了利率以及联邦和州政府向市场提供了重大刺激。"

 

"这次的情况非常不同。我们正在摆脱一段历史性的低利率时期,虽然政府为首次置业者提供了刺激措施,但较高的利率将抵消其中的一部分影响。"


"主要的不同之处在于,我们正在摆脱近几年来房价异常增长的时期,而且澳联储已经发出信号,它将迅速提高利率来遏制通货膨胀飙升。

 

North先生表示同意,并补充说心理学也可能在任何价格变动中发挥作用。

 

他说:"如果你看一下消费者的信心,你可以看到它已经下降到与新冠疫情时期相同的水平,消费者可能会决定保持观望等待结果。"


 

他说:"如果人们决定在房价进一步下跌之前退出,那么挂牌量的增加将表明房价可能会再次走低。"

 

"如果房地产投资者没有看到资本增值,他们往往是那些最先离开市场的人。"

 

现在要做的就是冷静下来

 

住房产业协会(Housing Industry Association)经济学家Tim Reardon说,大多数房主不应该过分担心房价的回调,因为从长期来看,市场总是有周期性的。

 

"在我们有1%的空置率和3.5%的失业率时,很难看到房价下跌15%。"他说。


"即使发生了,那也将是自2019年以来最大幅度的下跌,而经济几乎没有任何影响。"

 

"房价下跌只是极少数借款人的担忧,比如说那些最近进入市场并失业的人。除此之外,对于更广泛的经济来说,很少出现这样的问题。"


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此外,在预测的上限附近,房价下降了15%,几乎是自新冠疫情爆发以来所见涨幅的一半。

 

North先生说,市场存在太多不确定性,不应将任何预测当作福音。

 

他说:"可能的情况是,如果利率上升,通货膨胀得到控制,澳联储可能会再次降低利率。"

 

"如果人们开始过于担心利率上升和房价下降,政府是否可以引入像新冠措施那样的计划,给人们提供抵押贷款还款减免?"

 

但需要记住的主要一点是,对于大多数人来说,买房就是买一个家,一个多年居住的地方,并且对任何资本增值都应该有长远的看法。

 

编译:Kazaf

原文链接:

https://www.realestate.com.au/news/from-big-falls-to-small-ones-this-is-how-several-past-dire-property-market-forecasts-panned-out/?rsf=syn:news:nca:rea:news-strap

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