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ATO严查房东! 扣税竟比租金收入高, 专家: 这些情况报税时千万注意

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ATO严查房东! 扣税竟比租金收入高, 专家: 这些情况报税时千万注意

微墨尔本 微墨尔本 07-13 10:48

澳洲的报税季已经开启,澳洲人依法报税的同时,ATO最近也启动了新一轮的审查,重点针对这类报税者!


扣税金额超租金

房东成重点关注对象


每年的报税季,房东都会成为澳洲税务局(ATO)严查的对象,其中瞒报、漏报的情况在ATO的一一核实之下,最终只能原形毕露。


今年,ATO的新一轮审查再次启动,对房地产申报进行了密切的关注。


税务局还特别意味深长地提醒,房地产投资者在申报租金收入和扣除金额时,要有充分、正确的记录。


房产税务专家特别提醒,房东在遇到几种枪情况时,在税务申报上要特别注意!


图片来源:The Age


根据澳大利亚政府2018-19年的最新税收统计数据,超过220万澳大利亚人持有租赁地产投资,他们每年的扣税金额高达500亿澳元。


这个数字甚至超过了租金收入的480亿澳元。


澳大利亚税务局(ATO)说,在今年的纳税时,四个关键领域将受到特别审查,包括租金、财产收入和扣税,以及所有申报的记录保存。


图片来源:The Age


澳大利亚专业会计机构澳大利亚注册会计师税收政策高级经理Elinor Kasapidis表示,虽然这两个领域过去一直在澳大利亚税务局的关注范围内。


但在两年前疫情首次袭来时,ATO暂时将注意力转移到其他事项。而如今疫情影响逐渐消退各种补贴也停止发放,因此ATO对这两个领域重新产生了兴趣。


“ 他们将仔细审查纳税申报单和租赁时间表。他们还会寻找兼职出租房间或房屋的未申报收入。这是因为人们一直在过度申领,或者他们过去申领的方式不正确。”


图片来源:Accountants Daily


Kasapidis说,房地产投资者因拥有房产而产生的费用可以从他们的收入中进行扣除,包括维修和维护、抵押贷款和利息偿还。


如果投资者在一年中有一部分时间居住在他们的第二房产,比如度假屋,纳税申报表可能会变得复杂。


“ 有时房东会遇到麻烦的地方,例如房东或他们的亲密家人可能会在一年中部分时间使用度假屋。澳大利亚房地产管理局非常重视这一点,确保房东要求进行扣税的房产是真正可以出租的,房源处于上市的状态。”


Kasapidis还指出,一些放在自己、朋友或家人使用房子的时候报销费用,这是不对的,房东要确保申请与租金相关的费用。


此外,如果投资者获得某种形式的补助或州政府支持,这也是要纳税的,一般应作为收入申报。


图片来源:PropertyMe


Property Tax Specialists创始人兼首席顾问 Shukri Barbara 表示,投资者在以低于市场的租金将房产出租给朋友或家人时,也应谨慎申报。


“ 有些人以低于市场价的价格租给亲戚,有想要扣除立体成本。但如果你索赔的金额低于市场租金,那么申请就不能被接受,你只能申报你收到的租金收入。”


投资者还应该确保不要混淆维修和装修翻新之间的索赔,维修的费用是可扣税的,而装修翻新则是随着时间的推移要求折旧。


例如,如果在修理篱笆上的一部分栅栏,这就是修理;但如果要更换整个围栏,你就得要求折旧。


“ 修理是你可以修理的东西,你可以得到全额扣除你支付的服务。但如果是主要项目的更换,比如屋顶,那么它将是装修翻新的一部分。一旦你在一项重大工作中使用了新材料,那就是装修升级。”


Barbara 警告投资者要小心翼翼地保存他们的记录,因为这些是ATO进行审查的基础。


“ 每年ATO的技术都在进步,审计能力也在不断增强。如果ATO打电话给你,问你一个问题,他们已经有了答案,实际上税务局已经有了所有的答案。所以确保你的文书和记录与你要申请的内容相符。”


图片来源:The Age


除了长租房,澳大利亚税务局还会检查短期租赁平台,以确认它们是否真的以合理的价格出租,而不是故意设置过高的价格而导致房屋空置。


澳大利亚房地产协会主席Hayden Groves表示,如果投资者的房产由中介管理,他们的处境应该会比较有利。


“ 我们的会员都是房地产经纪人,他们在自己的机构内部运行着精确的系统,对每一分钱的入账都进行核算。”


澳大利亚税务局特别关注假日租金收入,警告投资者要保持警惕,不要夸大扣税金额,切记如实申报。


ATO物业管理数据计划

160万房东严格审查


虽然疫情期间ATO对房东的关注有所转移,但是每年报税季,房东一定是ATO重点审查的对象之一。


ATO就曾发布过一份公告,将展开一个物业管理数据匹配的新项目。


根据该计划,ATO将收集2018-19财年至2022-23财年,大约160万位个人业主的出租屋信息的物业管理数据。


收集这些数据的目的就是为了查税!


图片来源:ABC News


ATO在公告中指出,大多数人都做了正确的事情,按照规定正确地填报了纳税单。但是部分纳税人可能会在他们的纳税单中,扣除他们的租金申报。


尽管大部分人都做了正确的事情,但即使是小部分人的漏报,政府每年也将损失数十亿澳元的税收。


因此,ATO需要通过对物业管理数据的收集,来解决税收差距问题。


按照这个新项目,ATO将将从物业管理软件提供方处收集信息,并将其与ATO记录进行比对,以便:


1)作为信息和教育运动的一部分,告知出租物业的业主他们的税务义务

2)展开合规活动,以保护税收制度的完整性,确保每个人都缴纳正确的税款

3)更新系统,使客户更容易与系统互动,并且正确地处理他们的税务事宜



图片来源:ATO


ATO还指出,通过这个物业管理数据匹配计划,ATO将能够识别和解决一系列税务风险,包括:


  • 所得税-确认正确报告的租金收入,租金相关的收入,租金费用和相关扣除

  • 资本利得税(CGT) -获得资本利得正确时,出售物业用于产生收入

  • 住宿-确保出租物业的业主有住宿纳税申报单。


最后,依法报税是每个公民的义务,不要以为虚假申报可以蒙混过关,在ATO这里一切都是要讲证据的。


而对于房产税专家提到了几个注意事项,房东们也可以自查一下,如果就没做对的地方及时改正千万别报错啦!

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