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租不起, 更买不起! 澳洲最严峻租赁危机正在到来

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租不起, 更买不起! 澳洲最严峻租赁危机正在到来

澳房投资见闻 澳房投资见闻 07-07 10:11

前言


是的,澳大利亚的许多租户因无法承担飙涨的租金而被迫挤出市场,难以找到房子。


通货膨胀正在影响所有东西的价格,而且随着利率上升,租金也在上升。不幸的是,家庭收入并没有以同样的速度增长。


然而澳洲房价可以说是刚刚进入调整阶段,泡沫仍旧存在,这也就导致目前需要支付高昂租金的人们并没有足够的能力负担首付,以及贷款。


这一切都显示出,澳洲租赁市场正处于最严峻的危机时期!



哪些人租房更困难?


最新的 Anglicare Australia 调查发现,对于求职者、单亲父母和领取残疾补助金和养老金的人来说,租一套房子真是难上加难。


Finder 消费者专家格雷厄姆·库克 (Graham Cooke) 表示:“我们预计过去 12 个月澳大利亚的平均租金涨幅约为 9%,而同期人们的工资仅上涨了约 2.5%。”



在过去几年的封锁和边境关闭意味着出租物业供过于求,导致租金下降。但目前市场已基本恢复,很多情况下租金高于大流行前的水平。


根据 SQM Research 的数据,5 月份全国的出租空置率降至 1% 的 16 年低点。现在全澳大利亚只有大约 36,000 套空置房屋可供出租,约为去年同期的一半。



在最近一个季度和去年同期,所有首府城市的租金价格都上涨了,个别独立屋和单元房市场也是如此。房屋租金涨幅最高的是布里斯班,过去一年涨幅为 11.6%,而墨尔本涨幅最低,为 4.6%。


全澳租金指数上涨2.9%,至526澳元,创下历史新高。


公寓租金首次实现两位数增长


CoreLogic 的数据也显示,在截至 6 月的 12 个月里,全澳公寓租金价格飙升了 10%,这是公寓首次实现两位数增长,这得益于供应减少和需求上升。


墨尔本和悉尼市中心的公寓租金涨幅最大,西墨尔本、Docklands,以及Southbank 的租金涨幅超过 31%。



在悉尼,Ultimo、Zetland 和 Haymarket 的公寓租金中值也大幅上涨,分别上涨 19.4%、17.2% 和 18.7%。


在过去的三个月里,单元房租金继续跑赢全澳的独立屋,分别上涨了 3.5% 和 2.7%。


CoreLogic 研究分析师 Kaytlin Ezzy 表示,由于租户寻找负担得起的房子,自今年年初以来,公寓和公寓的租金需求一直在飙升。

迄今为止,在疫情期间,房屋租金价值上涨了 18.8%,几乎是公寓租金价格增长率(9.9%)的两倍。


Ezzy 女士说:“今年上半年,中高密度市场的租金需求激增,部分原因是房屋行业的负担能力恶化。自 2020 年 3 月以来,房屋租金价值的增长速度几乎是单元房租金价值的两倍,到 2021 年 12 月,差距扩大到 13.5%。”


随着租金需求继续转向相对更实惠的高密度房产,租金价值的差距可能会进一步缩小。



她说:“尽管缺乏海外移民,但季度租金增长速度仍然很快。在这段持续强劲的租金增长时期,全澳住宅的租金价值创下了自 2008 年 12 月以来的最高年增长率,当时国际移民的创纪录水平支撑了租金需求。


“然而,目前租金需求的激增主要是在没有海外移民的情况下发生的,而是由供应不足和平均家庭人数减少等因素推动的,这些因素在疫情期间扩大了国内租金需求。”


澳洲已是房东市场


Domain的研究和经济主管鲍威尔博士(Nicola Powell)说,海外移民和留学生的回归继续给需求带来压力,因为大多数人在抵达后都会租房。



“当我们没有海外移民时,我们的租房市场就很紧张了,现在他们回来了,带来了额外的需求,”鲍威尔说,虽然悉尼的空置率仍然很低,但可能正在趋于稳定,也许处于一个转折点,毕竟它没有像墨尔本那样恶化。


但鲍威尔希望租赁条件能够稳定下来,因为房产投资有助于增加出租房供应,而新的首置业者政策可以转移租赁需求。


她说:“虽然现在在很大程度上仍然是房东市场,可供选择的闲置出租房比去年这个时候少42%,但看到空置率连续第四个月保持稳定,并且在一些州有所上升,依然是个积极讯号。这表明转折点可能接近了,租房者将在未来几个月开始看到更多的选择。”


新州租户联盟(Tenants‘ Union of NSW)首席执行官帕特森-罗斯(Leo Patterson Ross)说,除非空置率大幅增加,否则租户无法获得充足的选择余地和稳定的租金。


“租金仍在快速上涨,这并不奇怪,因为空置率还是保持在1.5%左右,这确实没有什么变化,找房并没有多容易。”帕特森-罗斯说,“租客的压力还是很大,不管是设法找到一处新的出租房还是继续住在现有的出租房里。除非空置率上升,否则这种情况不太可能改变。”



帕特森-罗斯说,由于空置率长期以来一直处于低位,政府也没有任何措施来稳定租金,因此需要很长时间才能纠正市场,使之能够满足中低收入者的需求。


结语


即使房租大幅回调,距离工资水平似乎仍有一段距离。在健康的空置率下,租金下降也需要一些时间,直到事情恢复正常或者说租户获得更公平的市场体验。


我们知道,当租户有很多选择,房产维护得很好,房东愿意询问租户的意图,并且提供长期租约时,我们就到了一个房客市场。但这似乎是一个漫长的过程。

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