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注意:澳洲住房需求改变,这些地区新建房激增!

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注意:澳洲住房需求改变,这些地区新建房激增!

澳房投资见闻 澳房投资见闻 06-17 06:56

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澳新银行继续下调澳洲房价预测




澳新银行经济学家阿德莱德·蒂姆布雷尔(Adelaide Timbrell)和费利西蒂·埃米特(Felicity Emmett)已经下调了他们的住房预测,预计房价将在 2022 年下降 5%,在 2023 年进一步下降 10%。


而之前的预测则是 2022 年下降 3%,2023 年下降 8%。


他们说:“来年抵押贷款利率的急剧上升将通过降低借贷能力而严重拖累房价。”


“这仍然适用,只是现在预计抵押贷款利率的涨幅会更大,而且速度会更快。鉴于普通借款人有较大的储蓄缓冲,我们预计借款能力下降将是关键驱动因素,而不是被迫出售。”


周二,澳大利亚央行行长强硬的鹰派言论导致澳新银行做出此番调整。


然而,蒂姆布雷尔和埃米特指出,即使如此澳洲房价仍将比疫情前水平高出 6%。


02

澳洲租房需求改变,这些地方新建房激增



澳大利亚住房市场的面貌正在发生变化,随着对工作地点附近住房的需求和对更经济的住房的需求的增长,新建住宅的范围已经超出了传统的住宅区。


澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)的最新数据显示,在去年批准的所有地块中,住宅用地占近81%,但仅占新建住宅用地的60%。


与此同时,周三发布的数据显示,规划为混合用途或市中心的土地仅占所有地块的1.9%,但占所有新批准住宅的9.3%。


澳大利亚统计局建筑统计主管丹尼尔·罗西表示:“目前正在发生的变化是在市中心或者混合用途类型的城区,我们正在提供更多公寓类住宅。”


长期以来,由于当局和房地产行业都缺乏全澳统一的数据,澳大利亚一直在努力确保一个更高效的住房市场,使新建住房的土地供应与需求更加匹配。


澳洲住房金融和投资公司的高级顾问休·哈蒂根(Hugh Hartigan)表示:“这类数据有助于引发关于市场运作情况以及当前土地的居住能力的辩论。”


新数据清楚地表明,大多数住宅的地块面积远小于全国平均街区面积。


虽然面积在600-800平方米之间的地块最多,占所有分区地块的30.2%,但200-400平方米之间的新建住宅在获批新建住宅中所占比例最高,为33.2%。


该调查结果与澳洲统计机构上周发布的单独数据相吻合,该数据显示,过去 10 年澳大利亚首府城市的新房平均占地面积从 2012 年的 496 平方米减少了 13%(或 64 平方米) 2021年达到432平方米。


混合用途环境中的公寓越来越受欢迎,例如上述零售开发项目,这是改变澳大利亚传统模式住房类型的一个例子。


住房供应以及影响住宅物业需求的税收等政策设置是影响住房负担能力的一个问题,尤其是随着移民的恢复需求回升。


尽管在经历了一段由创纪录的低利率引发的疯狂增长之后,已建成房屋市场已经转跌,但目前价格下跌带来的任何负担能力收益都可能因借贷成本上升而受到抑制。


ANZ/CoreLogic Housing Affordability 报告本月早些时候表示,即使房价下跌多达 20%,更高的抵押贷款利率也会抵消掉从较低价格中获得的任何好处。


03

牺牲绿地空间,城市边缘居住环境不佳



随着开发商将绿地变成郊区,悉尼的城市扩张正在加剧。来自Nearmap对Oran Park、Austral、Box Hill和North Kellyville等新郊区的航拍图像显示,在过去10年,农田和灌木丛迅速转变为树木稀少的大片房屋。


悉尼的城市扩张一直延伸到60公里外的Oran Park,位于市中心西南80多公里处的Wilton计划建造数千套住宅,Box Hill将建造超过1.3万套住房,另外7250套住房将位于North Kellyville。


西悉尼大学城市管理与规划副教授普法奇(Sebastian Pfautsch)表示,西悉尼在2021年有260万居民,10年内增加了43.7万人。


新州城市和基础设施厅长史铎斯(Rob Stokes)表示,位于悉尼市中心以西约45公里的Schofields是悉尼边缘密集开发的一个很好的例子,它提供了开放的户外空间和免费的所有权。他说,有一件事我们应该少做,那就是建在小街区上的大房子,不给树木留下空间。


澳洲统计局的数据显示,2012年至2021年间,平均房产面积减少了64平方米(-13%),而平均建筑面积只减少了3平方米(-1%)。


史铎斯说,儘管他作为规划厅长引入的绿色规划改革被废除,但增加树冠、促进步行和骑自行车以及可持续建筑实践(如浅色屋顶)的努力不应被放弃。


Hill Shire市长冈米(Peter Gangemi)表示,州政府的决定和政策导致了比预期更多的住房、汽车和人口。Blacktown市议会一名发言人说,由于州政府增加对开发商和主要公共基础设施的控制,市议会在这些领域几乎没有实权。


普法奇说,糟糕的规划法律,包括取消绿色规划改革、来自开发商的压力以及目光短浅的州和地方政府,都是造成悉尼城市蔓延的原因。


去年的一项调查发现,悉尼西部的居民认为他们的郊区比悉尼其他郊区更不适合居住。


悉尼委员会2017年发现,居住在悉尼西部的人死于心力衰竭和中风等心血管疾病的可能性是其他地区的两倍,糖尿病和肥胖症的发病率也很高,该委员会将其归咎于缺乏步行和公共交通。


悉尼委员会行政总裁梅特卡夫(Gabriel Metcalf)表示,如果绿地形成紧凑、适宜步行的格局,并靠近良好的公共交通设施,比如Rouse Hill中心区,那麽绿地开发可能是好的。他说,规划糟糕的绿地开发对任何人都没有好处,问题是,当你把人们安置在远离工作地点、远离公共交通或基本服务设施的地方时,他们最终会被孤立,被迫开车去任何地方,代价高昂。


Urban Taskforce首席执行官福里斯特(Tom Forrest)表示,由于待开发地的减少,自2019年以来,悉尼新建住宅的数量已经远远低于满足需求的数量。


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