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低迷时期,悉尼部分地区房市仍表现强劲!疫情期澳洲30万首置业者入市!低利率影响最大

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低迷时期,悉尼部分地区房市仍表现强劲!疫情期澳洲30万首置业者入市!低利率影响最大

澳房投资见闻 澳房投资见闻 06-13 11:59

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疫情期澳洲30万首置业者入市!低利率影响最大


经济学家认为,澳洲创纪录的低利率是新冠大流行期间推动首置业者入市的主要原因,而并非政府的激励措施。


根据澳洲统计局(ABS)的数据,自2020年3月以来,约有30万首置业者进入房地产市场,联盟党此前将其揽功于自己推出的支持计划。



但墨尔本研究所副教授齐阿普利亚斯(Sam Tsiaplias)本周在墨尔本经济论坛的一次会议上表示,这么多首置业族入市更多地与COVID-19引发的经济衰退有关,而不是其他。


“我们可能会认为,经济正在放缓,因此首置业者更难买房,但正是在这些时期,首置业者的购房活动实际上正在激增。”


澳储行(RBA)的现金利率在2020年期间从0.75%降至创纪录的0.1%,当时对首套房买家的贷款承诺开始升至接近纪录的水平。


在全球金融危机期间也出现了类似的趋势,当时现金利率从2008年底的5.25%降至次年4月的3%。2009年,约17.3万首置业者获得了住房贷款承诺,而前一年的这一数字约为11万。


齐阿普利亚斯问道,“那么,为什么首置业者的活动在这些低迷时期会增加呢?为什么它可能与需求驱动的政府政策联系较少呢?”


主要原因是家庭借贷能力的增强,以及利率下降导致的偿还成本下降,再加上投资者的活动减少(投资者通常能够击败首置业者)。


但他补充说,这并不意味着政府政策不起作用。


这些政策只倾向于帮助一小部分的早期政策接受者,他们随后推高可负担的市场端价格,或者政策覆盖的那部分市场,再将后来者拒之门外。


随着价格上涨,人们从中获益,并转移到其他地区买房,并重新开始这一流程,这种情况最终会蔓延到房价更高的市场。



他列举的方案包括联盟党的首置业贷款首付计划、新的住房担保计划,以及工党的新“帮助购房计划”(Help to Buy,政府在该计划中出资高达40%)。


例如,根据CoreLogic对房价中值的评估,使用工党“帮助购房”计划的首置业者将在悉尼略低于20%的郊区和墨尔本30%的郊区争夺住房。


在全国范围内,根据房价中值计算,只有三分之一的郊区可以进入,但如果房价像一些经济学家预测的那样下跌10%,这一比例将升至43%。


据CoreLogic的国际首席执行官克拉斯(Lisa Claes)说,工党的计划将把更多的需求输送到负担性最高的市场,这反过来可能会给“价格带来额外的上行压力”。


齐阿普利亚斯博士说,这些政策并没有提高住房的可承受性,除非一小部分家庭提前加入计划,从长远来看,它们可能并没有提高整体的可承受性。


“实际上,它们可能降低了人们的负担能力,”他补充说,帮助收入最低的五分之一家庭的最佳方式可能是通过租房改革和增加社会保障性住房的容量。


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低迷时期,悉尼部分地区房市仍然表现强劲!



悉尼房地产市场将成为双城记——交通便利、拥有大型优质住宅的地区是一个强劲的市场,但其他地区的房地产市场却在急剧下跌。


Finder.com.au最新分析显示了在当前的低迷时期,对购房者和投资者来说悉尼最安全和风险最高的地区,较低密度的内环和中环地区预计将是表现最好的地区。


据预测,Parramatta地区以及Wolli Creek和Olympic Park等高层建筑中心将是受市场变化影响最严重的地区,可能出现更大幅度的价格下跌。


本周早些时候,澳联储将现金利率大幅上调0.5%,多数银行已经将这一上调幅度转嫁给了抵押贷款持有人。


经济学家和银行都警告称,预计今年剩余时间还会有更多加息,这将在房价已经下跌之际打压购房者需求。CBA上周五预测,未来两年悉尼房价将平均下跌18%。



根据Finder.com.au投资指数,这种局势预计会对整个城市产生不同的影响。Finder.com.au投资指数模拟了近期的销售模式、收入变化、建筑审批、买家需求等。


研究显示,下北岸的飞地Cammeray、内南区的Redfern和上北岸较的Wahroonga将是经济衰退时期最具弹性的地区。


这些地区往往对购房者具有普遍的吸引力,因为它们靠近CBD和交通枢纽,有良好的学校,而且缺乏可用的住房。


它们还倾向于吸引收入较高的购房者,这些人不会受到加息的影响,可以继续支付与购房相关的高昂成本。


类似的情况也出现在Narraweena和Davidson等北海滩地区,以及Rozelle、Erskineville以及Earlwood等内西区,这些地区也被认为表现将优于其他市场。


房价下跌风险较高的地区往往是公寓供过于求的高层建筑中心。


它们包括机场附近的Wolli Creek、Olympic Park和Greater Parramatta的部分地区,如Mays Hill, Harris Park和Rosehill。


该指数显示,位于远郊的小型公寓也被认为表现较差,这些地方的住房大多是传统意义上的大型街区的房子。


Finder.com.au消费者研究主管Graham Cooke表示,这些地区在低迷时期的一个共同特点是价格逐步上涨。


他说:“在很短的时间内突然上涨可能是一件坏事,因为它并不总是可持续的。最好的市场通常会获得持续增长……这往往是因为它们位于市中心或交通便利。”


Cooke表示,预计表现最好的地区短期内不太可能出现价格大幅上涨,因为买家需求总体上是下降的。相反,表现最好的是那些价格更有可能保值而不是上涨的地区。


PropTrack数据显示,5月份悉尼房屋中位价下跌0.29%,为连续第二个月下跌,是首府城市中跌幅最大的。



今年以来,房价上涨了近25%,是近150年来第三高的年度涨幅。


买方代理Michelle May表示,房地产市场能否继续吸引买家的强劲支出,一个关键决定因素是供需平衡。


她说:“在最好的学校集水区、靠近便利设施、靠近公共交通设施、不需要翻修的地方,待售的优质家庭独立屋(house)短缺。每个人都想,竞争更激烈,通常售价高于预期。”


“如果你在一栋大楼里买单元房(unit),通常会有三到四个类似的单元房。买家没有理由支付更高的价格。”


Rozelle的居民Jane Calvert-Hasan正在出售自己的房子。她说,她所在的地区被认为是更有弹性的市场之一,这并不奇怪,因为她认识一些人,他们已经等了很多年才进入这个地区。“他们真的很想来这里,出价总是比别人高。”


McGrath的当地代理Cindy Kennedy表示,该地区不断改善的基础设施,包括新的铁路线路和WestConnex,确保了长期的需求。


“有些买家已经找了两年了,他们还在找,市场已经出现疲软了,但每个周末仍有20人或更多的人来这里检查。”


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澳洲富豪们的"钞能力"太强了!



自澳储行加息后,买家对于购房开始变得犹豫不决,许多地方的房产销售速度也趋于缓慢。而加息后的大选,更是为购房蒙上了一层“神秘”的面纱,买还是不买,让许多买家纠结不已。


不过,悉尼东区的高端房市却“逆流而上”,来自PPD Real Estate的顶级经纪人Alexander Phillips在很短的时间内就卖出了两套千万澳元级别的房产,并迅速挂牌了一套1500万澳元指导价的豪宅。



第一套高价房产位于Woollahra的115 Jersey Rd,始建于1886年,原本是由Price Waterhouse Coopers的前合伙人Greg Hall及其妻子Jody拥有。


夫妻二人于2015年花费550万澳元买下这处历史古宅,在近期上市仅6天后就以约1500万澳元的价格迅速售出。


这栋地标性建筑被称为“Spicer House”,是乡村的宁静与城市的精致相融合的典范。


该住宅坐落在Woollahra中心的一个大型私人街区之中,外观传统的宏伟和现代观念的优雅相得益彰,创造了一种外观上的典雅之感。


不仅如此,这里还有北向的花园、波光粼粼的游泳池和爬有紫藤花的露台,为家庭生活创造了完美的居住环境。


而优越的地理位置同样也是这栋住宅的一大特点,距离Queen Street购物区和Trumper Park近咫尺之遥,极大改善了这里的生活方式。


内饰同样令人羡艳,拥有四间大卧室,豪华的主人套房有朝北的阳台和套间。


家庭设施配置齐全,有Jetmaster的壁炉、带庭院的家庭房间、Provincial风格的燃气厨房,并外配一个化妆间。


上市7天超$1000万售出


第二套豪宅同样位于东区,坐落在North Bondi的72 Brighton Boulevard之上。


最初的指导价为825万澳元,但仅上市七天之后就据称以超1000万澳元的价格售出,并有可能创造街道纪录。


这座独立的海滩别墅位于Bondi最好的街道上,在其充斥着自然光的花园可以享受到海滩边的悠闲生活。


其内部装修以及花园设计都是由Garden Life公司亲心打造,让这栋两层豪宅成为一个不可多得的梦幻之家。


沐浴着北方的暖阳,这座四居室豪宅成为了一个美妙而又充满光亮的海滨度假圣地,木材和石头辅以黄铜和大理石的定制装饰,增添了迷人的气息。


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