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现实!加息后的房市:有的人被迫抛售房产,有的人坐享租金飙升红利!

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现实!加息后的房市:有的人被迫抛售房产,有的人坐享租金飙升红利!

澳房投资见闻 澳房投资见闻 10天前 15:32

当澳联储扣动加息扳机的那一刻,一系列多米诺骨牌效应随即出现。


四大银行跟进上调抵押贷款利率,购房者承受生活成本上升和加息的双重压力。


有的人不得不开始省吃俭用,有的人或将被迫放弃自己的房产。


但对于投资者来说,加息的影响似乎不足挂齿。因为增加的还款额在飙升的租金面前几乎是九牛一毛。


压力倍增房主、新晋妈妈Nidhi Rekhi是比较幸运的一部分人,因为她获得了2年的抵押贷款固定利率。


“我们很幸运现在处于固定期限利率。但显然,在我们的内心深处,我们担心两年后会发生什么……当利率恢复正常,而不是固定利率的时候。”Rekhi说。



不断增加的压力正在夺走家庭预算。她说,她的家人被迫做出一系列改变。


“我们刚搬进自己的房子,生了一个新生儿,费用增加了。”


“我们减少了外出就餐和购物以及旅行的次数,我们必须尽可能地削减开支。其他花费也要好好限制,以便我们为未来做计划。我们不得不在生活费用方面做出很多改变。”


ANZ首席执行官Shayne Elliott表示,利率可能会再次上升。“现在我们正在观察一个时期,在全球范围内,利率似乎有可能在一段时间内上升,”他说,“这对我们的很多客户来说都是全新的。”


被迫卖房


而单亲妈妈Tara Higginson就没那么幸运了。在疫情期间,她借了大约50万澳元来建造自己的梦想家园,这是她收入的6倍之多。


“现在我要么找到第二个收入来源,要么,是的,这是我真正害怕的事情,我想都不敢想。”Higginson说。


Higginson办理的是只还利息的浮动利率贷款,这意味着她的还款额直接受到官方利率上升的影响。如果没有额外的收入,她可能不得不放弃自己的房子。



“我有100%的风险不得不卖掉这处房产。与这栋心爱的房子说再见真的会让我痛不欲生。”她说道。


Higginson并不是唯一一个面临财务压力的人。


在过去两年的100万份新房屋贷款中,大约有28万澳大利亚人借了他们收入的6倍或以上,或者贷款比例超过房屋价值的90%。


经济学家说,如果失业率上升,还贷者人可能会拖欠贷款,这恐怕将引发抛售房产的连锁反应。


九牛一毛


还一套房贷款的业主尚且如此,如果有多套房的贷款要还,岂不是要倾家荡产?


但实际情况可能与你想象的有所出入。


就在澳洲联储加息之前的几周,投资者Bharat Patel购买了他的第22套房产。目前他有17笔抵押贷款和390万澳元的债务。


但他声称,加息给他带来的影响不足挂齿。



Patel表示,价值800万澳元的投资组合总贷款,每月还款额仅增加了750澳元,远低于每个月的8,000澳元净租金收入。


“拥有健康的现金流帮助我为加息做好了准备。”Patel说道。


他说,虽然通胀是澳储行加息的原因,但也是租金上涨的原因。据悉,Patel在低空置率地区投资房产,能够定期增加租金。


“我的策略是购买25万澳元左右的房产,而每周租金必须超过350澳元,”Patel说。“这是为了确保银行继续向我放贷。”


他还每天花两个小时研究房地产市场,找出哪些郊区具有良好的增长前景和低空置率。


他补充说,在处理他的投资组合时已经将利率上升到6%的因素考虑在内,但他有信心短期内利率不会超过 6%。



“如果利率高于6%,我认为澳大利亚将陷入困境。我确信这不是政府考虑的可行选择。”


“我的房产在30万澳元至50万澳元之间,但想象一下住在悉尼的人,抵押贷款为300万澳元至400万澳元,”Patel说 “如果利率高于6%,我想很多人都会陷入困境,这可能会使整个经济崩溃”。


转售不是想的那么好


躺赢自然幸喜,但是卖房则是各有各的痛。


在澳洲各个州府,悉尼是唯一一个在2021年底转售房产亏损比例最高的城市。


在去年9月至12月份季度中,悉尼房产销售名义亏损率微升0.1%,至4.3%。


去年第四季度,悉尼95.7%的房产转售实现了名义增长,高于上年同期的93.3%。但预计悉尼的亏损房主数量将进一步增加,与此同时利润也将减少,特别是公寓自2022年3月份季度开始下滑以来。


数据显示,独立屋和公寓的盈利能力存在很大差异。


去年第四季度,悉尼售出的公寓中约有7.1%出现亏损,独立屋的这一比例仅为1.3%。悉尼所有转手房产的涨幅中值为53.65万澳元。



转售亏损率最高的是Parramatta LGA,特别是位于Parramatta和Wentworth Point附近的公寓销售。ParramattaLGA多达13.3%的房产销售亏损。其次是Strathfield,占13.1%,以及Ryde LGA,占11.6%。CoreLogic的《损益报告》估计,Parramatta LGA的亏损销售中,约有82%来自投资者。


Parramatta房产的亏损中值为3.5万澳元,Strathfield的亏损中值则为1.5万澳元,Ryde为5.4万澳元。


CoreLogic的欧文(Eliza Owen)表示,“悉尼房地产价格的下跌是在巨大的增长之后,悉尼市场在去年第四季度的整体利润率仍然高于95.5%的长期平均水平。”


在悉尼,转售利润率最高的是Hunters Hill LGA, 100%的转售都实现了名义收益。但Hunters Hill的转售收益低于悉尼的中值,为46万澳元。


悉尼独立屋转售获利的比例略低于全澳(96.2%),但高于全澳公寓的88.6%。



一直以来,独立屋卖家的名义收益都高于单元房转售者。截至2021年12月份季度,全澳独立屋转售收益中值为37.55万澳元,高于公寓销售收益中值18万澳元。澳洲公寓卖家的损失中值通常为3.8万澳元,而独立屋卖家的损失中值为2.9万澳元。


亏损单元房销售的持有期中值为7.8年,而亏损独立屋的持有期中值为9.5年。


这份权益报告分析了2021年12月份季度的13.3万笔全澳转售交易,这也标志着自2020年9月份季度以来盈利房产转售连续6个季度增长,当时澳洲房地产市场开始大涨。


结语


过去两年多房价几乎涨了2倍!


如今央行启动加息,高房价已不仅仅是经济问题,更是成了澳洲的民生议题。


如何能把握房市与民生,就要看新的总理了。

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