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房价降了,澳人购房更容易了吗?

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房价降了,澳人购房更容易了吗?

澳洲房产大全 澳洲房产大全 05-12 15:10

ANZ/CoreLogic的住房可负担性报告显示,即使房价下跌至多20%,人们的负担能力也不太可能变得更好,因为更高的贷款利率将抹去房价下跌带来的任何好处。


澳新银行预计,到明年5月,现金利率将升至2.25%,这将引发房价下跌,并降低首付门槛。


但澳新银行高级经济学家Felicity Emmett表示,随着贷款偿还额上升、借贷能力较当前水平萎缩,预计住房负担能力仍将恶化。



她指出:“很多人认为房价下跌会让人们能够买得起房子,但事实并非如此。”


“即使房价因利率上升而下跌20%,新借款人仍将需要支付更高的贷款还款。


“我们发现,房价需要大幅下跌,跌幅大约为25%,才能抵消未来一年左右加息的影响,但我们预计不会出现这种情况。”


澳新银行预计,明年全澳房价将下跌6%;悉尼房价将下跌7%,墨尔本下跌6%,布里斯班下跌3%,阿德莱德下跌5%。


珀斯和霍巴特预计将分别下降6%,达尔文和堪培拉的房屋价值降幅分别为8%和8%。


报告显示,即使房价下跌,那些最昂贵住房市场中的新贷款成本仍将大幅提高。



如果房价下跌20%,悉尼北海滩地区一所普通独立屋的月供仍将增加417澳元,东区增加322澳元,Baulkham Hills地区增加327澳元。


墨尔本内东部的新购房者每月将额外支付245澳元的按揭贷款,布里斯班西区平均价值的独立屋业主将额外支付184澳元的还款。


而如果房价下跌25%,悉尼北海滩地区的屋主每月还款将减少68澳元。这还将导致墨尔本东部和布里斯班西区的房屋贷款月供分别下降40澳元和30澳元。


Emmett表示:“在利率不断上升的环境下,即使房价下跌,买房可能也会变得更加困难。”


“更高的利率意味着人们无法再借那么多钱,并且与目前的水平相比,同样贷款额的月供要高得多。”



房价与收入比达历史高点


新冠疫情后,住房负担能力急剧恶化,全澳房价与家庭收入之比达到9.3,创历史新高。


在悉尼,现在的房价是家庭收入的13.3倍。墨尔本是10.6,布里斯班是9,阿德莱德8.6,珀斯6.1,霍巴特9.8,达尔文4.5,堪培拉8.2。


现在,在悉尼购买一套独立屋,需要花费购房者17.7年的时间才能存下占房款20%的首付,比一年前增加了两年零11个月。


在墨尔本,有意向的房主需要为首付储蓄14.2年,比去年多了1年零3个月。


对于布里斯班的首次购房者来说,需要12年才能攒够,阿德莱德是11.5年,霍巴特是13.1年,珀斯是8.1年,堪培拉是10.9年,达尔文是6年,全澳平均水平是12.4年。


但CoreLogic的研究主管Eliza Owen指出,房价下跌也可能缩短买家进入房地产市场的用时。



她表示:“首付方面的压力可能会小一些,而支付贷款所需的收入会更多一些,但这是在假设利率上升导致房价持续下跌的情况下。”


“到目前为止,整个首府城市的房价下跌幅度相当小,并且只有悉尼和墨尔本出现了房产价值下滑。”


在悉尼,支付购房所需的新贷款还款占收入的比例跃升至创纪录的64.4%,高于去年的54%;墨尔本也从去年的47.1%升至51.7%,在全澳范围内则升至45.2%。


Emmett表示:“即使你能更快地存下首付,对新购房者来说,偿还贷款仍将更加困难和昂贵,因为贷款还款增加了。”


“房子的价格已经变得非常难以承受的,尤其是对那些还没有累积房产净值的首次购房者来说。”


“所以我认为,政府需要采取多管齐下的措施,试图缓解让更多首次购房者购房的压力,因为更高的利率不会起作用。”



购房意向下降21.5%


由于不断上升的生活成本压力令买家感到不安,澳大利亚联邦银行的家庭支出意向指数显示,4月份购房意向下降21.5%,同比下降13.1%。


CBA的高级经济学家Belinda Allen表示,CBA收到的房屋贷款申请在这个月也有所下降,而不同类别的房屋相关谷歌搜索量都呈下滑趋势。


她写道:“住宅价格持续放缓,我们预计,随着澳大利亚央行开始进入加息周期,这一趋势将加速。”


“由于房地产市场对利率的敏感性,我们预计住房会比其他产品更早显示出加息的影响。”



AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示,随着利率和生活成本压力升级,买房意愿可能进一步下降。


"我认为购房者需求的下滑还会继续,因为在负担能力已经恶化的情况下,利率才刚刚开始上升,"他指出。


“随着人们进入市场的难度加大,买家数量减少,房价下跌可能会加剧。”


澳大利亚国民银行的最新调查发现,购房者的信心也出现了类似的下降。


买家需求下降


第一季度,认为现在是购房良机的澳人比例从前三个月的24%降至23%。


与此同时,澳大利亚国民银行负责住房业务的高管Andy Kerr指出,第一季度表示打算在未来12个月内买房的买家比例维持在13%,但略低于去年同期的15%。


来自Domain的高频房屋数据已经显示出买方需求下降的影响。


今年4月,新南威尔士州的挂牌房屋问询量下降了17%,维多利亚州下降了12%,西澳大利亚州下降了11%,塔斯马尼亚州下降了14%。


阿德莱德的询盘量也下跌了10%,昆士兰州下跌了4%,全澳范围内的整体水平下跌了14%。



在悉尼、墨尔本和霍巴特,每处挂牌房源的在线浏览量也有所下降,分别下降5%、9%和4%。


与此同时,在截至4月份的三个月里,这些首府城市的房价也都出现了下跌。


Domain的研究和经济主管Nicola Powell表示:“这些较弱的指标表明,房地产市场正在失去动能,利率和生活成本的上升将加剧这种势头。”


“我认为,随着进入冬季,买家需求和住房活动将进一步放缓。”


CoreLogic研究主管Eliza Owen表示,购房意愿下降是消费者信心整体下滑的一部分,上周消费者信心降至20个月来最低点。


她指出:“在利率和生活成本不断上升的情况下,人们可能会谨慎地做出大笔财务承诺。”


“销售和上市活动也与房价变化相关,因此换句话说,市场下跌可能导致买家推迟购买。这可能是因为他们担心陷入负资产的困境。”



汇丰首席经济学家Paul Bloxham曾预计,考虑到早些时候的涨幅,今年整体房价将上涨5%至9%。


但他同时指出,悉尼和墨尔本的房地产市场自今年年初以来已陷入停滞。


然而,Bloxham在周二的一份简报中写道,在通胀率高于预期以及澳大利亚央行突然改变现金利率指导之后,房价将在今年下半年开始下跌。


他表示:“因此,我们将对2023年房价的预测从增长1%至4%修正为下跌5%至10%。”

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