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在澳首次置业者注意了!APRA将实施新规,申请贷款越来越难...

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在澳首次置业者注意了!APRA将实施新规,申请贷款越来越难...

华人房产 华人房产 13天前 06:47

首次置业者作为澳洲买房人群中“最为艰难”的一个团体,抵押贷款对于他们来说是买房路上为数不多的“捷径”,贷款价值比(loan-to-valuation)则决定着他们能为自己借贷到多少钱。


如果一套抵押房产价值100万澳元,在贷款价值比为70%的情况下,能借贷到的金额就是70万澳元。由于首次置业者购房资金不足,通常会有更高的贷款价值比。


而APRA(澳大利亚审慎监管局)即将出台的一项新规却会深深刺痛首次置业者们的心。



贷款风险评估有所改变


近期,APRA已经提议改变住房贷款的“风险权重”(risk weights),其在去年年底公布了拟议的新规并征求意见之后,APRA将于2023年1月1日正式实行这项新规。


 

“风险权重”作为当代银行监管的支柱之一,对于银行评估贷款风险十分重要。

 

其理念是,银行的资产(例如借款人的抵押贷款或企业贷款)会根据风险程度不同进行差异化计算。



资产的风险越大,风险权重越高,那么银行就必须要有更多的资产净值进行缓冲。

 

资产净值指的是抵押房产在所有债务及其他款项还清之后的价值,而这也是银行将其作为贷款缓冲的原因。

 

如果贷款的损失太大,而资产净值(即贷款缓冲)的数额太小,那么储户和债券持有人会担心银行的还款能力,导致银行金融陷入不稳定,而在过往的历史上这样通常会导致经济衰退。


 

这也就是APRA存在的原因:即避免银行陷入危机以及相关经济衰退。

 

根据即将到来的新规,银行将对贷款风险的评估做出改变。


贷款价值比将决定贷款利率


新规出台后,风险权重将与抵押贷款的贷款价值比息息相关,并间接影响贷款利率。


 

比如,一位自住者的贷款价值比在80%-100%,那么在新规出台后,这样的贷款价值比相较于现在将带来更高的风险权重。

 

对于一些贷款价值比低的自住者来说,新规的出台是一个好消息。


因为根据现在的规定,所有风险权重低于80%的贷款,银行都会同等对待;而在新规出台后,贷款价值比越低,那么风险权重也会越低。


 

不过对于投资者贷款,或是只偿还利息的贷款而言,不论贷款价值比有多少,在新规之下都会带来更高的风险权重。

 

这反映出,拥有的贷款价值比越高,那么贷款的风险也就越高。


 

APRA的数据显示,借款人抵押贷款的贷款价值比越高,越有可能出现逾期;而由于贷款价值比高意味着贷款金额一开始就接近房屋价值,一旦银行选择取消房屋的赎取权,那么银行就会蒙受亏损。

 

因此,只有将风险权重与贷款价值比紧密挂钩,并以此作为决定贷款利率的因素,那么银行就不会那么容易受到亏损。


 

这意味着,在新规出台之后,对于贷款价值比高的抵押贷款,银行需要更大金额的资产净值进行缓冲。

 

这也意味着贷款价值比高的抵押贷款会让银行的成本更高,而这项新规将把增加的成本转嫁到借款人身上。


 

因此,为了平衡这种成本差,贷款价值比高的借款人将会有更高的贷款利率;而贷款价值比低的借款人,也相应会有更低的贷款利率。


 

过去几年,银行对于贷款价值比超过80%的抵押贷款只收取一点额外费用(约为7个基点),而最近却已经上升到了将近20个基点,这也预示着高贷款价值比的抵押贷款风险更大。


首次置业者最为“受伤”


要说谁在这次新规中受伤最深,那只能是首次置业者。因为相比于其他借款人来说,首次置业者的贷款价值比更高。

 

根据近期RBA Bulletin的一篇文章,在2022年1月,近四分之三首次置业者的贷款价值比超过80%,而自住者达到这个数字的仅有三分之一。


 

对于许多首次置业者来说,储蓄首付是买房路上的最大障碍,这也就是为什么过低的首付(或者是过高的贷款价值比)对于首次置业者来说十分常见。

 

由于贷款价值比高的抵押贷款将会更加昂贵,APRA这个举动也意味着首付在未来对于首次置业者来说越来越重要。



而对于现如今储蓄首付就“十分痛苦”的首次置业者来说,他们才是这次新规中最大的“受害者”。


- 今日结语 -


首次置业者在支付首付上本身就已经很难了,而即将到来的新规,让他们在抵押贷款上更加寸步难行。


虽说APRA是为了银行的利益,让国家不会陷入经济危机,但任何一件事都是有两面性的,APRA保护了银行的同时,却让无辜的首次置业者成为了这场变革中的“牺牲品”。

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