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房价下跌就买得起房了吗?事情没那么简单...

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房价下跌就买得起房了吗?事情没那么简单...

华人房产 华人房产 15天前 06:59

‍‍‍‍‍在经历2年的房地产繁荣后,悉尼、墨尔本的房价最近略有回落。CoreLogic的数据显示,继2月下跌0.1%后,悉尼3月房价又下跌0.2%。墨尔本房价3 月下跌0.1%,2月没有增长。


然而这并没有给希望购买首套房产的人带来多大帮助。随着利率、租金和生活成本的上升,澳洲首次置业者可能会更难进入房地产市场,因为他们的储蓄和借贷能力都在下降。



#01

加息


澳洲的历史性低利率时代结束了。


澳联储5月3日召开董事会会议,宣布加息至0.35%。这也是澳联储时隔近12年后再次上调官方利率。



在澳联储上调现金利率之后,四大银行都立即跟进,上调了抵押贷款利率。


房地产观察人士认为,利率上升将给房价带来“下行”压力,同时将进一步降低首次购房者的借贷能力。


标普全球(S&P Global)预计,由于从历史低位提高现金利率的举措打击了边缘借款人,房屋贷款拖欠率将会上升。


该机构表示,由于许多借款人持有可变利率抵押贷款,RBA的举措将带来“相当快”的资金流动。



不过,标普全球指出,在加息之前,拖欠债务的情况就已经出现。  


标准普尔表现指数发现,1月份违约拖欠率从去年12月的2.32%升至2.54%。它指出,不符合规定的欠款上升是抵押贷款拖欠的前兆。


标普分析师Erin Kitson和Kate Thomson警告称,随着借款人“重新调整支出承诺的优先次序”,更高的还款将流向消费者支出。  


“不断上升的通胀压力,加上利率上升,将对提前还款行为产生流动效应。在这种环境下,借款人不太可能再进行额外偿还。” 


#02

租金上涨


另一方面,租金上涨对首次置业者来说也是一大痛点。


SQM Research的数据显示,全澳3月出租屋空置率降至仅1%, 为2006年以来的最低水平。悉尼的出租屋空置率降至1.6%,墨尔本为1.9%。


超低空置率非常有利业主提高租金,而租客已经感受到了租金的压力。



过去12个月,首府城市的独立屋租金上涨近15%,单元房租金上涨逾11%;在悉尼,独立屋的平均租金上涨了19.1%,单元房租金上涨了10.8%。


SQM研究总监Louis Christopher表示,空置率可能会进一步下降。“现在留学生们回来了,没有任何迹象表明租房压力会缓解。”


My Housing Market首席经济学家Andrew Wilson认为,“现在这种经济环境非常不利于首次置业者”。


Wilson表示,由于多年的建设不足和投资者活动乏善可陈,悉尼的出租房屋即将告罄。“我们需要数十万套额外的房屋来解决这个问题,或者让租客数量减少数十万。



然而,这两件事情都不会很快发生。首先,我们无法创造供应来满足需求。其次,更多移民和留学生来澳,将给本已紧张的租房市场增加压力。


对首次置业者来说,尤其当他们在悉尼和墨尔本时,房租飞涨以及生活成本迅速上升限制了他们的储蓄能力。这只会导致首次购房者的负担能力恶化。


#03

投资者入场


受租金上涨及移民水平恢复的推动,投资性购房者正大量回归澳洲房地产市场。


数据显示,现阶段澳洲投资性房贷增量是自住性房贷的6倍。


澳国民银行(NAB)的经济学家Tapas Strickland称,投资者密切关注租金上涨、空置率收紧势头,并期盼看到移民水平复苏信号。


过去二十年来,投资者占澳洲房产市场份额的长期平均值是36%,目前接近33%,而未来几个月有望重新恢复到历史平均水平。




AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver预测,未来几个月公寓投资者将卷土重来。


“房屋可负担性恶化,正促使更多买家重新选择单元房,悉尼墨尔本移民回归也将促使公寓租金上涨。这意味着公寓和房屋市场的差距将缩小。”


越来越多的投资者带资进场,碾压首次置业者的经济实力。不可避免的结果是,首次置业者被挤出市场。


#04

机会窗口

难道首次置业者没有机会了吗?


其实,对于想在悉尼购买低价房产的人来说,联邦选举前有一个机会窗口。


为了争取选票,总理莫里森宣布将住房担保计划(Home Guarantee Scheme)的房价限额上调至最高90万澳元,新政将于7月1日正式实施。只有年收入低于12.5万澳元的首次置业单身人士,或年度总收入低于20万澳元,且同为首次置业者的家庭才可以申请。



此外,房屋卖家越来越担心利率上涨可能会导致房价大幅下跌,因此积极出售。在悉尼,许多地区供给之间已经出现了不平衡,为购房者创造了机会。


Select Property调查对悉尼的每个郊区的17个指标进行了衡量,获取供应最高、需求最低的独立房屋和单元房间郊区名单,各30个。


这些地方往往是距离CBD25公里以上的郊区,其中一些在新冠大流行早期很受欢迎,或者那些有大量的新独立房屋或单元房的地方。


其中包括西部和北西部郊区的Oakville、Vineyard、Londonderry、Eastern Creek和Marsden Park以及高密度城区Olympic Park、Rhodes和Homebush。


其他住宅供应相对需求较高的偏远郊区包括Cronulla南部的Bundeena,以及Palm Beach附近的Scotland Island。随着CBD员工越来越多地利用远程工作安排,这两个地方在流行早期出现了买家兴趣的激烈增加现象,但最近需求开始下降。


在一些高端市场,如Double Bay、Willoughby East和Tamarama,需求量也比供应量低,尽管房价仍然超过350万澳元。



这为那些仍然积极寻找房子的买家提供了机会,因为他们可以在没有竞争或竞争很少的情况下争取到更好的交易。


Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示,联邦选举前往往是买家出手的好时机。


“随着选举临近,市场通常会放缓。人们也通常不想卖房,因为买家会犹豫不决。但那些出售房产的人有更强烈的动机,所以买家获得了一些优势。”


#05

结语


关于大选过后房价暴跌的猜测甚嚣尘上。但我们可以负责任地说,这样的事情大概率不会出现。


房价的大幅下跌通常发生在经济衰退期间,比如在2008年经济危机期间,美国的房价就出现大跌。不过,澳洲没有经济衰退的迹象,因此,2008年发生在美国的房价崩盘戏码不会在澳洲重演。


此外,自21世纪初以来的经验也在提醒我们不要过于悲观。即使房价出现周期性下跌,后续还会继续上涨。买房只会越来越难。

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