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工党VS自由党:两党的计划能真正帮助打算入市的购房者吗?

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工党VS自由党:两党的计划能真正帮助打算入市的购房者吗?

澳洲房产大全 澳洲房产大全 05-05 15:58

当被问及任何一个主要政党的购房激励措施是否会起到作用时,经济学家Peter Tulip直言不讳。


“是的,”他表示。“但我认为它们都有害处。”



联盟党的激励计划,是每年向5万人提供以低首付购买房屋的机会,从而使申请者避免缴纳贷款方的贷款保险。


这一住房担保计划The Home Guarantee Scheme包括3.5万个为首次购房者提供的名额,这类申请者支付首付比例为5%;以及1万个向偏远地区购房者发放的名额,首付比例也为5%;另还有5000个向单亲家长开放的扶持名额,首付仅需2%。


在联盟党的住房担保计划中,要求单身人士的收入上限为12.5万澳元,夫妻的收入上限为20万澳元。


而工党的Help to Buy“帮买”计划,将使1万户家庭每年有机会与政府共同购买房屋,这将减少首付储蓄和贷款偿还的障碍。


在该产权共享计划中,申请人的首付比例最低为2%,单身人士的收入上限为9万澳元,夫妇的收入上限为12万澳元。政府拥有最高为40%的房屋产权。



这两项激励计划都胜过一无所有。


去年,疫情下的房地产繁荣,推动房价从已经高企的水平上再度攀升25.2%,并让三分之二的年轻人觉得,他们永远无法在自己所处的地区拥有住房。


但这两项计划都不足以解决住房自有率下降或住房负担能力危机的困境。


这在一定程度上属于数学问题:更多的居民拥有自己的房子,而不是租房居住,从而从房价上涨中获益。


而来自欧洲的研究发现,随着房价的上涨,支持政府干预以提高住房负担能力的人实际上减少了。



另一个问题是供给和需求。


正如政府最近的一份评估报告所建议的那样,这两个激励计划都增加或提前了人们对住房的需求,而没有相应增加供给。


这些计划对那些用它们来建造新房子的人稍微慷慨一些,但实际上大部分将用于购买现有的房产。


Centre for Independent Studies首席经济学家Tulip表示:“这两项计划都将增加住房需求,这将导致人们推高房价。”


“它们都将帮助幸运的申请者,但也将使住房对其他人来说更加昂贵。”


他认为,这两项计划都比之前的首次置业补贴政策有了显著改善,但由于住房数量有限,与数百万租房家庭相比,这些计划显得“微不足道”。



不过,并非所有专家都对联邦产权共享计划持悲观态度。


Grattan Institute经济政策项目主任Brendan Coates今年早些时候提出了一个类似方案,不过有更严格的目标收入上限。


他表示,虽然担保计划将解决许多首次购房者的首付障碍,特别是在父母银行援助兴起的情况下,但共享产权计划也可以帮助那些错过拥有自己的房子或经历过婚姻破裂的澳大利亚老年人。


总理曾质疑,在工党的“帮买”计划下,如果业主的家庭收入超过房价上限,他们将是否会被迫出售房屋?


对于这一问题,Coates表示,尽管工党尚未公布所有细节,但已运行一段时间的各州计划提供了线索。


他指出,在维多利亚州,根据Homebuyer Fund计划,如果房主的收入连续两年超过上限,他们将被要求开始偿还政府的补助款。


而如果房价上涨,政府的产权价值和所有者的产权价值都成比例地增加。



工党住房发言人Jason Clare也指出了两年的宽限期。


Coates指出:“你可以重新贷款,因为你的收入增加了,你可以偿还更多的贷款。”


“并不意味着‘政府会迫使你卖掉房子,以偿还产权’。”


Coates还强调,如果房主去世了,从房屋销售收入中偿还政府的份额,这与向银行偿还贷款没有什么不同,也没有任何遗产税。


他对工党的社会住房计划表示欢迎,但表示两党都没有提出使住房更容易负担得起的政策改革,比如增加了需求,并导致首次购房者在拍卖中失利的对投资者的资本利得税折扣;或者推动州政府放宽规划法律,使得在人们想要居住的地方建造更多住房变得愈发困难。


他表示:“这悲哀地反映出,在这次竞选活动中,政策雄心已被削弱。”


“如果我们要解决年轻一代的住房负担能力问题,我们必须做更多的工作。”



悉尼大学城市和区域规划教授Nicole Gurran表示,目前这两项计划只会在房价因利率上升而下降时,给房价带来温和的上行压力,但工党的产权计划对家庭的风险相对略低,因其提供的贷款规模较小。


她指出,共享产权计划已在几个州和国际上运作多年,随着经济环境的改善,家庭可以逐步回购产权。


但她认为,更好的做法是遵循英国的模式,将共享产权与政府拥有的土地的发放或规划体系的效率挂钩,并创造新的低成本住房供应。


她还指出,绿党计划在20年内新建100万套公共住房。


“他们的目标大致是对的,”她表示。


“绿党的雄心依赖于大胆的税收改革。而我们可以说,这两党在税收改革方面都没有雄心壮志。”

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