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澳联储加息后的前期和中期,房价将加速上涨!

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澳联储加息后的前期和中期,房价将加速上涨!

澳洲地产博士 澳洲地产博士 05-04 11:54

昨天下午,储联储在召开董事会后宣布,官方利率提高至0.35%,距离联邦选举不到三周,重点是全澳家庭感受到的生活成本压力。

 

这自2010年11月以来的首次加息,同时也是自2007年以来首次在大选期间加息。



澳联储降息


澳联储第一次大降息是1990年金融危机后,这次降息后,澳洲经济迎来蓬勃发展。

 

低利息大量刺激借贷,贷款买房人数增加,房价水涨船高。

 

这次降息持续到2008年金融危机,虽然中途有过波动,但总体维持在了4%-6%。

 

2008年金融危机后,澳洲再一次大降息,希望刺激借贷恢复经济,这次降息经济恢复后利率短暂攀升。



但自从2012年后,澳联储就在降息路上一去不复返,直到疫情开始经济进一步下滑,央行利率已经到了0.1%。

 

降低利息一直是促进经济的重要货币政策,而长达十年的降息也进一步推动了房地产的蓬勃发展。

 

加息的前期和中期,房价是上涨

 

加息意味着给经济降温,大量澳元涌入国债,借贷减少,澳元升值,经济放缓。而这些影响都是建立在澳洲受到疫情冲击后的基础上,本就脆弱的经济现在为了对抗通胀不得不面对加息带来的更大冲击。

 

未来,澳洲经济恢复必将放缓,房地产则是对宏观经济走势最敏感的产业之一。

 

所有迹象都表明房价会迎来一波调整。请看历史数据: 2006-2008, 2010-2011的加息期间,开始加息的前期和中期,房价是加速上涨的。


 

加息后,还贷额增加多少

 

据RateCity网站的数据,如果银行将全部数额转嫁给住房贷款客户,对背负50万澳元贷款且剩25年的业主每月还款额将增加65澳元,而背负100万澳元贷款的房主,其还款额将增加至130澳元。

 

澳洲统计局2月份的数据显示,新州自住房主平均贷款额为760,428澳元。


 

CoreLogic 研究总监Tim Lawless表示,这是银行在许多加息中第一次迅速将数额转嫁给贷款人。

 

“贷款机构将关注利润最大化。任何贷款人都会预见,银行会尽快有实效转嫁加息。贷款人都应该为利率远高于目前水平做好预算。

 

他表示,加息的时机和幅度,比预期更早、更高,是因为通胀率达到20年来最高水平,并且经济正在恢复中。


 

Westpac高级经济学家Matthew Hassan 表示,虽然大多数房主预期利率上升,但澳联储加息25个基点是一个警钟,且比预期的略高。

 

他说,自疫情爆发后,由于政府的刺激措施和消费机会的减少,家庭的总储蓄大约积累了2500亿澳元。但一旦解封后,消费正常化,利率上升将使消费者支出放缓。

 

Hassan 还警告称,由于利率上升影响买家的借贷能力,房市也处于调整之初。


澳洲房价的可负担度

 

经济发展,税率降低,缩减供地,人口增长,面积增加——这些因素让澳大利亚的房价一飞冲天,现在澳洲房价中位数是55万澳元,而悉尼房价中位数则达到141万澳元。

 

香港房价是全球第一,而悉尼房价则经常位列香港之后,澳洲第二大城市墨尔本房价也经常进入世界前10。


 

澳洲房价直逼香港,那是否意味着澳洲房价尤其是悉尼墨尔本溢价过高呢?

 

澳洲房价从1980年平均工作3年就能负担一栋房子,到现在澳洲人平均需要工作7年左右才能负担一套房子。

  

可负担度是衡量当地平均收入与平均房价,得出的数值是购买一栋房子需要当地人平均工作多少年。


 

在香港需要47年,而北京比香港还高,高达52年,一个大学毕业的年轻人需要工作到退休才能赚出一套房子的钱。

 

悉尼的和墨尔本数据是多少呢?答案是10年和8.4年。

 

高房价对应高收入,房屋的价格相比当地人的收入是在合理的区间的。

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