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马上加息,利率及商住,未来要严重影响澳洲楼市,房地产热潮结束?

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马上加息,利率及商住,未来要严重影响澳洲楼市,房地产热潮结束?

澳洲财经见闻 澳洲财经见闻 04-29 05:24


01

澳洲房价面临更大下跌风险!


房产专家表示,如果高于预期的通胀数字促使澳洲央行最早在下周开始提高官方现金利率。一旦发生,那么从现在到明年,悉尼和墨尔本的房价可能会下跌得更厉害。


澳洲两个最大市场以外的房价大幅下跌的风险也将增加,即使在那些房价仍在上涨的首府城市也可能引发低迷。


AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 表示,在通胀率在 3 月季度上涨 2.1% 和全年上涨 5.1% 之后,央行可能会在下周开会时提高官方现金利率。


“最近的通胀井喷给澳洲央行增加了巨大的压力,央行或将立即开始加息,并且比最初想象的更激进。”


“通胀数字太大而无法忽视,可能不想等到大选之后,因此我们现在预计澳洲央行将在下周的 5 月会议上开始加息 0.40%,这将使现金利率达到 0.50%。


Oliver 博士说,由于家庭债务水平较高,此时房价大幅下跌的风险更大。


“较低利率对房地产市场的提振也比过去更高,因此这些较低利率上升可能会产生更大的负面影响,而且房市下跌可能会比正常情况更早出现,因为从历史角度来看,价格直到第一次加息后的 6 或 12 个月后才会开始走弱。”


AMP 预测,由于较早和更大幅度的加息,从现在到明年年底,价格将下跌约 10%。


CoreLogic 研究负责人 Eliza Owen 表示,甚至在官方现金利率上升之前,平均固定利率的提高、负担能力限制和更高的供应水平已经开始给房地产价格带来下行压力,房价已经开始在悉尼和墨尔本下滑。


“随着现金利率的上升,对抵押贷款的新需求将下降,从而给房地产价格带来下行压力,这似乎是合理的。加息可能会引发悉尼和墨尔本以外的房价早于预期的下跌,这可能会成为其他首府城市市场提前疲软的触发因素。”


02

悉尼公寓价格下降1.2% 地产热潮结束!


今年第一季度,悉尼公寓价格下降1.2%,销售量处于疫情开始以来的最低水平。专家表示,这意味着疫情引发的这轮房地产热潮已经结束。


Domain房价报告显示,今年第一季度,悉尼公寓的价格中位数已经降至796,524澳元,而独立屋价格仅微涨0.2%,价格中位数接近159.1万澳元。这是自2020年第二季度以来,悉尼公寓和独立屋市场表现最差的数据。


今年第一季度,进入市场的房屋数量达到了2014年以来的最高水平,比5年平均水平高出15%。


Domain集团研究与经济部主管鲍威尔(Nicola Powell)称:“这表明,悉尼房市有史以来最迅猛的上升势头已经结束,市场重新倾向买家。”


鲍威尔表示,市场变化的原因是进入市场的房屋数量增加,买家有了更多选择,降低了竞价的压力。


虽然悉尼的公寓价格首先下降,但预计独立屋也会加入这一行列。鲍威尔表示,独立屋市场放缓可能需要更多时间。


澳洲首府城市的房地产市场出现多种势头,布里斯本和阿德莱德的价格上涨最强劲,而悉尼、墨尔本和堪培拉最弱。


03

超70%房东面临还款压力!利率上升 悉尼和墨尔本这些选区最首当其冲


当澳储行开始上调现金利率以抗击通胀时,在悉尼和墨尔本边缘一些不断扩张的郊区,首置业者面临的风险最大。


这些郊区位于澳洲一些最游离的选区,在生活成本上升以及在10多年没有加息之后,哪个政党是管理经济的最佳人选等问题上,人们对投票犹豫不决。


官方利率目前处于0.1%的创纪录低位,预计年底将高于1%。经济学家和储行预计,由于大规模储蓄,大多数抵押贷款持有人将能够应对更高的利率。


但新南威尔士大学城市期货研究中心的波森(Hal Pawson)教授表示,在疫情期间,首次置业者的活动大幅飙升,而这些人只经历过创纪录的低利率。


“一些人或许最终不得不考虑卖房,”他说。


新南威尔士大学城市期货研究中心去年的研究发现,在20个联邦选区中,高达76%的抵押贷款持有人面临还款压力。


这是在澳储行将于2022年开始加息之前,波森说,在大多数房主面临抵押贷款压力的选区,这一数量可能会增加。


来自新州和维州政府的数据显示,首置业者获得补贴最多的郊区可能很快就会出现这种情况,包括维州选区Corangamite和Hawke(包括 Craigieburn和Charlemont等郊区),以及新州Macarthur和Mitchell选区(包括郊区North Kellyville 和Oran Park)。


位于悉尼西南部的Austral郊区,隶属于工党的边缘选区Werriwa。去年,这里70%的抵押贷款持有人面临还款压力。


根据Domain的数据,一套三间卧室的独立屋中价为88.5万澳元。在墨尔本北部郊区的Wollert,一套四居室独立到的中价是68.5万澳元。它隶属于Scullin选区,65%的抵押贷款持有人面临还款压力。


04

悉尼这10个郊区租房最便宜


据REA报道,虽然便宜的房子被很快租出去,但悉尼租客依然有可负担的租房可供选择。


搬家平台HOOD.ai实施的研究公布了薪水处于平均水平的租客可选择的10大郊区。这些地区每周的房租比现在的房租中位值少数百澳元。


据了解,上榜的10个郊区距离CBD10公里至58公里不等,单元房周房租中位值从335澳元至375澳元不等。


而这些地区的家庭平均收入从1308澳元至2231澳元不等,所以租客可以负担得起。


根据数据统计显示,悉尼西南部的Roselands房租中位值为335澳元,与悉尼房租中位值520澳元相比少了185澳元。该地区的平均收入是1355澳元,房租相当于收入的25%左右。


租房评价网站Rent Rabbit显示,Roseland是对租客最友好的悉尼郊区。这是根据房租可负担性和社会经济状态做出的评价。


内西区外郊Croydon Park周房租中位值为350澳元。这里距离CBD10公里。


位于Penrith的Jordan Spring房租中位值为350澳元,这里距离市区58公里。Jordan Spring的家庭平均收入为2231澳元,房租占据收入的15.7%。


其他上榜的郊区是Rosehill、West Ryde、North Parramatta、Penhurst、Narwee和Glenfield。这些地区的房租从360澳元至375澳元不等。


这些郊区的租房空置率从Jordan Springs的0.8%至Oran Park的5.9%不等。


HOOD.ai创始人、执行长Tommy Fraser表示,虽然榜单上仍有一些可负担的租房,但大多数郊区的租房空置率较低,这就意味着这些租房不会在市场上空置太久。


Fraser指出,对想要在CBD附近找租房以及想要找到空间较大房子的租客来说,住房可负担性是一个很大的问题。


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