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海外买家突然重返澳洲,房市迎来重大转变!

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海外买家突然重返澳洲,房市迎来重大转变!

澳洲财经见闻 澳洲财经见闻 04-23 19:58


4月21日,澳大利亚国民银行(NAB)公布的最新数据显示,海外买家正重新涌入澳大利亚新房市场。


上季度,澳洲的海外买家人数几乎翻了一倍!



说实在话,已经很久没有听到海外买家激增的消息了,上一次出现海外买家飙涨还是在2014年的时候。


随后,澳洲就出台了相应的限制规则,包括:限制海外买家贷款,增加FIRB金额,以及附加印花税。


当时一系列的举动直接让海外买家数量骤减,房市成功进入冷却期。


现在,海外买家又回来了,什么原因?


其实,这和澳洲房地产市场上最近比较热门的两个话题有关:


  • 一个是房价正在下跌;


  • 另一个是租金已经涨上天了,空置率降到了新低,现在租房竟然要靠抢。


这两个看似相悖的话题,怎么会同时出现?


我们详细来聊聊。


卖家激增将导致房价进一步下滑


先说房价下跌这回事。


CoreLogic房价指数显示,悉尼和墨尔本的季度房价增长已转为负值,分别下跌了0.4%和0.1%。



这导致试图在房价进一步下跌前出售房屋的卖家数量大幅增加。


在截至 2022 年 3 月的一年中,悉尼和墨尔本的待售房屋总数分别增长了 10% 和 5%。


而纵观全澳,挂牌房源总数则下降了 11.0%!


什么意思?


市场上,悉尼和墨尔本卖家是迫切想要在市场进一步走软之前把房子卖掉的。因为联邦选举和加息即将到来,买家可能会保持观望。


因此,卖家明智的做法是在“恐慌性抛售”可能席卷市场之前,行情还不错的时候卖出。


所以,悉尼和墨尔本两个市场的拍卖量也激增。


在复活节前的周末,悉尼有1,490套房屋拍卖 和墨尔本1,795套拍卖都成为今年最繁忙的拍卖周末。



而毫不意外的是两个市场的最终清空率也跌至年内最低水平。


市场房源的增加势必让买家有更多选择,房东的竞争力也会降低。


恶性循环开始。


所以,现在的悉尼和墨尔本可以说是买家市场。


急切出手的卖家碰到东挑西拣的买家,价格自然要不上去。


所以,整个2022年,你都会看到悉尼和墨尔本房地产市场的疲软,至于下跌多少,取决于澳洲央行加息的力度。


鉴于悉尼和墨尔本是全澳最昂贵的首府城市,这两个城市将对加息更加敏感。



而在悉尼和墨尔本以外的地方,房价还在涨,比如:阿德莱德和布里斯班。


现在阿德莱德的涨幅已经超过了布里斯班,为什么?


因为起点低…


两个城市这两年房价已经涨了30%以上了,距离悉尼的房价中位数还有很远…


这就可以解释第二个现象,租金飙升了!



租赁市场出现恶化!


2021年房价一路飙涨,有几个上班族的工资可以和房价涨幅相匹配?


买不起房,当然要租房住。


疫情期间,住房短缺和生活方式的改变造成了租房危机。


悉尼的租客已经感受到了租金的压力。


许多租客已经因为飙升的租金而不堪重负,过去一年,独立屋的平均租金上涨了 19.1%,而单元房租金上涨了10.8%。



另一个重大变化是在疫情期间想要一起生活的人减少了。人们试图远离彼此。他们不想被感染,结果产生了更多的租户。


截止至3月底,悉尼只有1.6%的房屋没租出去,这是多年来的最低水平。


有些房东趁此时机上调租金,每周的租金比去年年底的广告上高出100澳元!


再者,最近留学生和移民的回归也推高了这一需求。



留学在外的租房生活,多少有些颠沛流离,每年搬家换房那是基本操作。


但是,租赁危机越来越严重,节节上涨的租金,让留学生的日子变得有些”水深火热“。


在过去的一年中,大多数首府城市的房租成本上涨了两位数,许多租户面临财务压力难以支付账单。


随着大城市的租房资源大幅下降,澳洲的租金现在正在增长到14年前全球金融危机以来最快。


这包括倾向于在大学附近寻找住宿的国际学生,以及倾向在已有大量来自同一国家的人聚居的地区租房的移民。随着入境要求不断降低,维州的国际学生人数从12月68400低点上升到约10万人。


Domain最新空置率报告指出,维州租房市场的空置率下跌至1.8%!


CBD曾经因为人们逃离城市而被空置了几个月,现在已经重新变成忙碌的状态。



最新SQM Research的数据显示,到2022年4月,墨尔本三室房租平均每周为$ 536,两室单元房房租平均每周为$ 427!


海外人士逐渐回来,没有任何迹象表明租房的压力会缓解!


很显然,澳洲的租房危机被两大政党忽视了。


他们更多地关注于帮助首次置业者买房,提高担保上限,增加名额,限制投资者贷款。


租金飙升就是这种政策产生的副作用。


更少的投资者意味着可以租赁的房子库存减少,资金限制也对项目产生了影响。


现在可出租的房屋严重短缺,这让海外买家看到了新的商机!


海外买家重返新房市场


澳洲房地产投资在全球范围内都是享有较好名声,永久产权,安全,良好租金回报。


虽说这几年悉尼的房价飙涨,进入全球不可负担前10行列,但是和纽约,香港,上海等城市相比,还差的远。


只是之前的一系列政策把海外买家吓退了。


而在全球通胀高企的今天,他们正在重新回归澳洲房地产市场。


澳大利亚国民银行(NAB)的最新数据显示,海外买家正重新涌入澳大利亚新房市场,占全澳新房需求7.9%!



尤其是今年第三季度,海外买家人数几乎翻了一倍。


海外买家在市场销售中的整体份额也是连续第三个季度上升,虽说仍远低于 2014 年房地产繁荣顶峰时的近 17% 。


但是,这一比例达到了自 2020 年中期以来的最高水平,平均份额为 9.3%。


海外买家活动的出现显着激增。


由于政府通过 HomeBuilder 计划对首次购房者进行刺激,房屋销售量在过去一年激增,从而拉动了需求。


根据 NAB 的调查,尽管首次购房者仍占据新房市场主要份额,但总销售额整体在第一季度跌至 2.5 年低点 40.1%。


然而,海外买家在该市场的市场份额在全澳范围内上升至近两年高点 7.9%。尤其是新南威尔士州,海外买家占销售额的10%,高于四年平均水平!


在国际边界开始重新开放后,这是一个值得关注的发展。


结语


总结下,本轮澳洲房市回调主要会集中在悉尼和墨尔本自住房市场,具体下跌幅度取决于央行今年加息力度。


疫情带来的生活变化,再加上国际边境开放后,留学生移民的回归,让本就不富裕的租赁市场再次紧张,2022年的租赁市场毫无疑问将持续繁忙。


如果这种情况加剧或许将引起两党注意,微调部分措施,增加市场上的房屋供应。


海外买家也将趁机而入,澳洲房市或将再次掀起腥风血雨!


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