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澳洲房屋保障计划可能是一剂毒药丸!新购房者或走向负资产,专家这么说

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澳洲房屋保障计划可能是一剂毒药丸!新购房者或走向负资产,专家这么说

News.com.au News.com.au 04-23 13:36

【本文译自 News.com.au,仅代表原出处和原作者观点,仅供参考阅读,不代表本平台态度和立场】

 

据悉,政府已经宣布对房屋保障计划进行重大改革。现在,它将帮助人们购买更昂贵的房子,但仅需5%的首付。这意味着你花在购买房子上的预算增加了。例如,悉尼现在的上限是90万美元;塔斯马尼亚州是45万美元;而其他地区则介于两者之间。

 

这是有风险的!本文将带你讨论这一旨在帮助更多人买房计划的弊端,但首先我们要承认这个想法有一些好的方面。

 

它鼓励了住房建设,特别是在这些地区。

 

偏远地区的房价上涨了很多,投入价格也上涨了很多。例如,全球木材价格是疫情时的三倍。

 

由于房屋保障计划适用于新建房屋,因此较高的投入价格很重要。提高新房价格上限会让建筑商更愿意为新房寻找买家。

 

住房保障计划意味着人们可以在悉尼以高达 900,000 美元的价格购买房产,并支付 5% 的押金。 图片:NCA NewsWire / Gaye Gerard


在过去的一年里,随着房价的快速上涨,很多人会发现他们的对于买房的存款预算下降了。

 

那些想买一套50万澳元的房子,有10万澳元存款去支付20%的首付的人,去年看到房子的价格涨到了60万澳元。他们现在需要存下12万澳元,才够支付20%的首付。

 

他们甚至可能在去年省吃俭用多存了1.5万澳元,但他们的存款仍不到首付所需的20%。提高房价上限,以支付更高的新房子成本,对他们有帮助。这些人现在不必花费数千澳元去购买贷款人抵押保险。

 

那么缺点在哪里呢? 为什么这可能是一剂毒药丸?

 

答案是,政府正在赶在房地产市场预计下跌之前将人们吸引进市场。假设你买了一套60万澳元的房子,你支付了5%的首付(3万澳元)之后,将负债57万澳元。然后,在市场下跌10%时,你将负债57万澳元,而有一套价值54万澳元的房子。

 

潜入“水下”


银行家喜欢谈论 LVR,即贷款价值比。但是我们要讨论的是“在水上”(即,欠银行的钱比你的房子的价值少,LVR 低于1)和“在水下”(即,欠的钱比你的房子的价值多,LVR 超过1)。

 

目前,澳大利亚几乎所有借款人都已脱离困境,如下图所示。99.75%的贷款处于亏损状态,高于疫情开始时的97.5%。(“负资产”指的是在水下)。这是极好的。非常适合借款人,也非常适合银行。

 

更重要的是,许多人使用低利率来获得他们的住房贷款。助理财政部长兼住房部长Michael Sukkar指出,41.8%的计划支持贷款提前偿还,58.2%按时偿还。

 

他在电子邮件中表示:“房屋担保计划迄今没有出现任何违约。”


当谈到 LVR 时,大多数澳大利亚人都在水面之上。 资料来源:ABS、CoreLogic、RBA、证券化系统。 *根据重提和抵消账户余额调整的贷款余额; 使用 SA3 价格指数估算的房地产价格。

 

这是为什么?

 

因为人们一直在偿还抵押贷款。但更大的原因是房价一直在上涨。你借了 42万澳元买了价值 50万澳元的房子,房子现在价值 55万 澳元,你已经远远超过“水面”了。你感觉很棒。

 

但如果房价反其道而行之,会发生什么?LVR开始看起来更糟,人们陷入将“水下”,也就是负资产。

 

谁先下水?

 

– 最新买家

 

– 存款最少的人

 

即根据房屋保障计划购买房屋的人士。这就是危险所在。

 

如果你有5% 的首付并负债了你房子价值的 95%。但如果你的房子立即贬值 6%,会发生什么?你欠银行的钱将会超过房子的价值。

 

不过,房价预计下跌幅度更大。Commonwealth Bank预测房价将下降 8%。(虽然公平地说,房屋保障计划本身也有可能帮助支撑房价,从而降低房价下跌的可能性。但在我询问政府他们是否对这种可能的影响做过任何模型,他们没有回答这个问题)。

 

在最糟糕的情况下,成千上万的投机者将被吸引到房地产市场昂贵的部分,正好赶上负资产的时候。他们可以借到一大笔钱。在悉尼最高可达85.5万澳元,正如预计利率会上涨,而房价预计会下跌一样。


总理斯科特莫里森在竞选活动中。


“这些更高的价格上限将帮助更多的人实现他们的梦想,并为自己锁定更美好的未来,”总理Scott Morrison本周在竞选活动中表示。

 

人们肯定会被锁定在里面,而且锁在里面的时间要比Morrison政治生涯持续的时间长得多。他们是陷入了梦境还是噩梦,取决于房价和经济的走势。

 

当然,银行在这方面也可以发挥重要作用。政府不会强迫他们借钱给别人。他们需要继续负责任地放贷。

 

我给NAB发了封邮件问他们是否担心客户会“下水”。澳大利亚国民银行高管Ben Nicholls表示:“借入他们无力偿还的资金不符合客户的利益。”,“这就是为什么NAB会通过考虑客户的收入、支出和整体债务来评估客户的偿还能力。”

 

密切关注这个答案。借钱超过你的偿还能力(银行不喜欢这样)和欠债超过房子的价值(客户不喜欢这样)之间是有区别的。

 

在“水下”呼吸

 

在水下有多糟糕?取决于你问谁。

 

对于在水下(即负资产)的人来说,这是个坏消息。他们可能会更好地等待购买。但这通常不会导致大规模的住房崩盘。

 

研究表明,尽职尽责的澳大利亚人会继续偿还抵押贷款,即使他们欠的钱超过了房子的价值。

 

“我们的系统与美国不同,在美国,他们只是把钥匙交还给银行。这有利于金融稳定,因为这样可以防止银行在大甩卖中出售房屋,从而进一步压低房价。”

 

当然,有时人们确实会拖欠房贷。如果人们欠的债超过了房子的价值,他们的生活变得一团糟,严重的疾病、伤害、残疾、离婚、失业,导致他们可能会违约。

 

如果你同时满足了这两个条件,收入的损失和欠下的钱超过了房子的价值,你就面临着丧失抵押品赎回权的风险。

 

你可能已经注意到刚才提到的几个风险因素,贷款缩水和失业。这是相关的。一场重大的经济事件可能会导致房价下跌,把我们很多人推到“水下”,同时导致大规模裁员。这是澳大利亚央行最担心的情况,因为这可能导致高水平的住房违约,从而进一步加剧形势。

 

预测澳大利亚过去30年的房价下跌是疯狂的。我承认我自己也有几次错误地拉响了警报。但别忘了,有些事情的发展周期很长。

 

自 1990 年以来,平均利率一直在下降,从17% 降至现在的0.1%。接下来,预计它们会上升。也许房价会继续上涨?通过新房保证进入市场的人肯定会希望如此。


编译:Zoey Lau

文章来源:https://www.news.com.au/finance/real-estate/buying/home-guarantee-scheme-could-bust-the-aussie-property-bubble/news-story/ac7962bfdc03ddd35f98d1ea593269cb


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