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3%利率适用性缓冲解读:APRA新规收紧房贷,对普通借款人意味着这些变化

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3%利率适用性缓冲解读:APRA新规收紧房贷,对普通借款人意味着这些变化

澳洲家庭百科 澳洲家庭百科 4天前 17:48

01 APRA收紧房贷


本月初,用于评估抵押贷款的全新利率适用性缓冲(serviceability buffer)生效。审慎监管机构(APRA)宣布,适用性缓冲将从 2.5% 正式提高至 3.0%。


对于普通买家来说,适用性缓冲的概念似乎还有些遥远:简单来说,这意味着如果抵押贷款利率上升三个百分点,贷方将仅在在他们认为借款人有能力继续还款的情况下才发放贷款。



目前,新的可变贷款的利率通常接近 2.8%,而新要求将阻止贷方提供此类贷款——除非贷方将利率应付增加至5.8%。


到目前为止,投资者在市场回升中的表现不如往常,然而APRA 似乎认为这种情况即将改变。去年年底房价开始攀升时,投资者纷纷离场;在今年,他们重返市场,并且越来越活跃。


不受约束的低利率加上澳大利亚对房地产投资的优惠税收待遇,可能会在 2022 年推动新一波由投资者驱动的需求;同时,低利率使得低收益房地产极具吸引力。


APRA 可能正在为即将到来的双重威胁做好准备:由房产投资者驱动的新一波房价通胀,以及十几年来官方利率的首次上涨。



02 多家银行、贷方响应


整个11月,多家银行即刻响应遵守这一新的指导方针,例如,西太平洋银行和昆士兰银行宣布从11月1日开始将在评估借款人偿还住房贷款的能力时使用新的缓冲;该缓冲也将适用于 Westpac的子公司,St George、墨尔本银行和BankSA等等。


非银行机构不受该规则的约束,而是将继续使用 ASIC 规定的 2.5%的缓冲;然而,许多贷方也随之提高了住房贷款利率。


乍看之下,从2.5% 增加到 3.0%似乎没什么大不了的,但审慎监管机构估计,这将使普通借款人的借贷能力降低约 5%:


简而言之,APRA 本次调整适用性缓冲区的冲击意味着房贷正在收紧,你可能无法像以前一样借到那么多钱。


03 理解“适用性缓冲”


在审批贷款时,银行不仅会查看工资单、银行流水、存款和债务,他们还会做一些“快速计算”,看看如果利率大幅上升,你是否仍然有能力偿还房屋贷款。


银行使用“可用利率”评估这一方面,其本质是银行在判断你的还款能力时,将使用假设的更高的利率。   一般来说,可用利率是银行的“下限”,或银行广告宣传的最低房屋贷款利率加上“适用性缓冲”,取其较高者用作可用利率。



自2019年以来,银行可以设置自己的利率下限,这个下限通常在5%左右;然而,APRA使用的新适用性缓冲要求可用利率比广告利率高3.0%。


简单来说,缓冲是为了确保你不仅可以承受所宣传的利率,而且还可以承受任何潜在的利率上涨。



以联邦银行为例,CBA在今年6月21日设置的“最低下限”即每年 5.25%,实际上低于其标准浮动利率4.55%加上APRA要求的2.5%适用性缓冲;


在这种情况下,以每年 4.55% 的标准浮动利率申请 CBA 贷款的客户将被评估为 7.05%(4.55% + 2.5% 缓冲)的可用利率,然而在 APRA 更大的3%缓冲下,可用利率会更高,为7.55%。


(图源:CBA)


04 投资者受影响更大


Futurerent 的创始人Godfrey Dinh表示,对于许多借款人来说,新规带来的影响可能远不止于此:


我们的分析表明,在实践中,3% 的适用性缓冲比我们想象的要多,特别是对于澳大利亚房地产投资者而言。


通过让人们更难获得融资,这些变化将进一步加剧已经拥有财产和金融资产的人和仍处于人生财富创造阶段的人之间的差距。


以拥有一套投资房产、家庭年收入大约在177,424澳元的普通投资者进行模型分析,他们的借贷能力可能会下降 11.8%。


(图源:Futurerent)


银行和负责任的借款人收紧贷款,即更加谨慎地评估借款人实际负担得起的贷款,这使借款人付出了真金白银——APRA 的新规则旨在打击那些借入更多资金和以“极限杠杆”借款的人,尤其是投资者。


Westpac 的信贷策略主管 Brendon Cooper 表示,缓冲冲击比其他“宏观审慎”政策更可取,因为它不会对自住业主产生太大影响:


当前房价上涨的一个显着特征是自住贷款占主导地位,然而,随着投资者增长,APRA 放出的明显信号是在给投资者施加压力。



与此同时,现有的住房贷款受这一变化的影响较小,甚至不受这些变化的影响——贷款已经批准,银行已经对借款人的偿还能力进行过评估,过去的贷款不会再被重审。


然而,在再融资方面,已经拥有投资房的业主可能会遇到一些问题:任何再融资都可能在考虑新的缓冲的情况下进行评估。


在11月,各大银行都提高了固定抵押贷款利率,而且基本一致。业内人士表示,对再融资的过度自信可能会让借款人付出代价:


我们的数据显示,尽管官方现金利率自2020年11月以来没有变动,但在同一时期内,我们看到住房贷款的利率变化和波动超过1000次,包括越来越多的贷款机构最近提高了固定利率。


业主需要明白,如果他们仍然过于自信,仅仅依赖澳大利亚央行宣布的利率作为指标,他们可能会发现自己错过了充分利用当前贷款条件和极具竞争力的固定利率的时机。


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