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国门即将打开,澳洲房产租金要大涨?

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国门即将打开,澳洲房产租金要大涨?

澳新见闻 澳新见闻 5天前 13:57

自去年3月关闭国境之后,澳洲终于开国门了!


总理莫里森近日宣布,12月1日起将准许持有澳洲学生签证、485工作签证、监护人签证、打工度假签证等各类别签证持有人且完整接种疫苗者入境。与此同时,下个月起澳洲也欢迎接种过疫苗的日本和韩国旅客入境。



不仅欢迎海外人士返澳,总理更是一步到位考虑到永久身份问题,他同时也宣布自2021年12月1日起的一年内,移民配额会大幅增至20万。


国库部长更是直言,“安全地向技术移民及外国学生重开国界,有助解决劳动力短缺问题,加速经济复苏。”


所以,澳洲正式进入全球抢人阶段。


对地产市场有何影响?


国门开放在即,房地产市场即将迎来一批生力军,再次启动已箭在弦上。


然而,房价飙涨之际,许多人忽视了租赁市场的疯狂行情:房租正在大涨!


在计划欢迎国际客回归之际,目前低迷的首府城市内城租赁市场正准备卷土重来。


许多业内人士已经发出预警:尽快提前锁定租约。


租金上涨是必然?


在过去的 18 个月里,租赁市场,尤其是封锁的都会城市,均因需求大幅下降而受到影响。


Realestate.com.au 数据比较了 2020 年 4 月至 2020 年 8 月(维州首次封锁开始时)墨尔本市场上房屋观看数量大幅下降,内城区、Stonnington West 和 Stonnington East 下降超过 26%。



根据 SQM 的数据,墨尔本的空置率也创下历史新高,2020 年 12 月达到 4.7%,而悉尼的空置率在 2020 年 5 月攀升至 4%。


在需求端。都会城市,尤其是CBD区域受到了两种趋势的冲击。


一是本地居民因为疫情因素(更多空间以及居家办公的影响)而搬到城郊地区。另一个则是越来越少的学生在大学附近租房,而这其中就包括大批滞留海外未能返澳的海外留学生。


国际学生很大一部分会选择居住在市中心或大学附近地区,而这些地区的租金在过去18个月里表现非常不佳。


在供给端,与三个月前相比,9 月季度全澳内城公寓供应量下降了 7%,这是四年来下降趋势的最新表现,清楚地表明了随着国门重新打开供应形势开始恶化。


截至2025年的澳洲内地首府城市公寓供应数量从6月的67,154下降至62,655套。这些公寓包括今年迄今已完工、在建、上市、已批准或已提交审批的计划。


在这其中,悉尼的降幅最大,而墨尔本则持平。而布里斯班尽管比上一季度增长了 13%,但由于人口的净增长(主要为其他州人迁入),使得供应方面将面临最大的压力。


数据来看,昆州的人口在 3 月季度增长了 0.9%,达到 43,900 人,远远领先于全澳0.1% 的增长和维州 0.6% 的下滑。



此外,出租房源数量下跌的另一个重要原因就是此轮地产牛市。


在熊市里原本用于出租的房子,在牛市里大多被选择出售。再加上众多首次置业的优惠政策,使得首置族纷纷买房上岸(许多为公寓项目),直接消耗掉大量市场房源。


所以,房子少,租客多,房租上涨合情合理。


然而,随着海外人士、尤其是国际学生的回归,房屋租赁市场将获得重大提振。


房租涨多少?涨多久?


要想研判未来趋势,先要了解当前行情。


目前,全澳范围内,租金同比上涨8.9%,是13年来住宅房租水平增长最快的一年。


且由于待租赁房产库存相对于强劲需求的缺乏,在整个偏远地区,租金水平上涨了12.5%,这是CoreLogic有记录以来的最高年度增幅。


看地区,第三季度全澳租金指数上升1.9%,低于第二季度2.1%的涨幅。由于租客的承受能力在逐渐减弱,租金增长也略有所放缓。


各州情况来看,布里斯班和悉尼是本季度最强劲的租赁市场,租金中值分别上涨了2.6%和2.3%。墨尔本上涨1.2%,阿德莱德和霍巴特分别上涨1.6%,堪培拉上涨1.5%,达尔文上涨1.7%。珀斯的租金水平仅上涨0.3%,是所有首府城市中涨幅最低的。


而在房屋类型方面,尽管在过去一年中,独立屋的租金上涨速度是单元房的两倍有余,但这一趋势开始放缓。在第三季度,独立屋和单元房的涨幅相同。



下个月国门打开,随着海外人士陆续返澳,租房需求会立即产生流动效应。但是租金上涨的幅度一定是先于入境人数的增幅的。


且由于许多海外人士人将会处于观察之中,且由于处于圣诞、新年假期,这使得许多人海外人士未必会在12月第一时间返澳。所以,我们预估返澳的高峰期将会在明年1月以及2月初,到时候房屋租赁市场将会有一个大幅上涨的动能。


但房租未必会一直涨,目前房租上涨的速度已经是工资涨幅的七倍,所以租房可负担性正变得更有挑战性,这可能导致租客们重新审视他们的租房选择。


哪些地区要特别关注?


各州情况


随着澳洲境内和国际边境重新开放,以及移民和外国学生可能的返回,将给澳大利亚所有城市带来压力。


布里斯班受到的打击最为严重,因为新供应不足将推动未来5年房租每年上涨逾5%。


而从可负担性来看,霍巴特是房客最难以负担的城市,平均租房家庭要花费34%的收入在中位房租上。这也意味着该地房租上涨的空间已非常有限。


正向来看,墨尔本是最可负担的城市,其次是悉尼,这两个城市的房租占收入分别为20%和24%。


所以,下一波租赁市场上涨的核心城市就是悉尼和墨尔本。


城市区域情况


由于疫情因素,使得偏远乡镇人数暴增,房屋租赁市场异常火热。特别是在旅游地区,近年来因更多的出租物业转做短期度假屋,早已面临承受力问题。


以新州为例,许多偏远地区的房源供不应求,空置率不到1%。


但随着疫情得到积极控制,人们陆续返工,城市核心区域将再次成为租赁市场的“香饽饽”。


特别注意


由于国门打开、移民政策利好,使得下一波租金上涨的关键区域必将是与国际人士密切相关的区域(CBD以及学校周围等),以及疫情期间租赁折扣力度较大的地区。


且随着可预见性的市场需求增长,空置率会提前下滑,租赁市场会更紧张,租金和收入将继续提高。


但是我还是要告诫各位想留在澳洲的年轻人,前途是光明的,道路是很曲折的,租赁住房任重道远。


你的目标一定是买房,而绝非永久租房。


因为只有成为了一名房东,你才能坦然的看待房租上涨!

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