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在澳洲买二手房,如何把握出价的分寸?

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在澳洲买二手房,如何把握出价的分寸?

澳洲房产大全 澳洲房产大全 6天前 14:20

今天聊的话题,是关于买房子的时候,如何去谈价钱。



说的实在点,不可能这期内容你看完之后,就立马知道去怎么去谈价钱了,其实我提供的就是一个思路。

 

之前有客人跟我说,大悟,请用你高超的谈判技巧,来帮我把握这套房子的价格。我听完之后,其实有点哭笑不得。

 

客人对我的信任是一方面,但买房子不是像做律师一样,跟中介跟业主唇枪舌剑一番,说完之后,对方觉得你说的特别有道理,他就卖给你了。

 

比如一套房子的价钱是$300万,然后我跟中介说,你这房子就值$280万,然后写了个3000字的论文并发给他了。但与此同时,另一个人出价$320万。


你说这个中介或业主,他是觉得我有道理,还是把房子卖给$320万报价的买家?

 

所以买房子,其实说到底就是看谁出的价钱高,谁出的高就卖给谁,就这么简单。

 

准确出价比讲价更重要


你像我自己买房子的时候,我是一分钱没讲。讲价只是一个形式上的东西,最主要的问题是你自己觉得,这个房子值多少钱。



比如某套房子原价是$500万,现在拿出来$400万卖。若卖给一个不懂的人,他还是要讲价,这是人的常识。买个东西我要讲讲价,问题是在你讲价之前,你要问问自己,你觉得这个房子值多少钱?而不是为了讲价而讲价。

 

因为你有的时候说为了讲价而讲价,你会贻误战机的。你说如何去讲价?我觉得买房子最好的讲价的方式就是,你自己十分清楚这套房子的价格区间是多少。

 

有时候我会跟客户说,如果是多少钱就拿下,就是个good deal;如果是多少钱,那么它是一个reasonable price range;但如果过了多少,这房子就不要了。

 

两个星期前,我去跟客人一起去看房,一套带水景的house,房子价钱大概是600万到700万这个段位的。


客人自己看完之后,就很喜欢。之后就让我陪他去看一次。我当时看了之后,却不是特别喜欢,因为我觉得他定价有点高。看完之后客人就说,那不考虑了。

 

之后过了几天,中介给我打电话说,Rog,你怎么跟别的Buyer's Agent不一样呢?别的人都鼓励客人去买他们喜欢的房子,你怎么往后拉呢?你跟他见完之后,客人就不考虑了?

 

我说哥们你这个房子,总体来讲不是说很差,但是我觉得你的定价有点高了,要价接近$700万。你这房子不值那么多钱,这个房子顶多就是600万-650万。

 

最后中介说,如果是最后的成交的价钱是这个区间,你会考虑吗?我说那当然可以考虑。

 

当然我说的这些东西,可能不是他愿意听的,但这些是我自己对一个价值的判断。



也有可能说这个房子,最后是在高于650万或者接近700万的卖掉。但是对于我来讲,你不用考虑我多少钱的预算,我觉得你的房子就值这么多钱。

 

就有点像什么呢?有点像当铺一样。这个东西来了,你觉得值八千两银子。当铺人说你这个东西顶多值四千两,就是这么个意思。

 

所以我觉得对于买家来讲,如果你很喜欢这套房子,而且房子也比较有特点,你多掏一点,我觉得也没有什么问题。房价这个东西其实就是,看喜欢人的多少。如果这个房子喜欢的人很多,那他的房价自然不会低。

 

当然前提也是,一个房价区间对应着很多种选择。可能这些来买这套某一套房子的人,他并不知道他还有更多的选择,也有这样的可能性发生了。

 

因此说简单一点,你怎么去讲价,就是你对这个房子的价钱,得把握非常的准确,你就能把价钱压得很好。而不是说这个房子有多少人来看,房子在市场是不是呆的时间很长,中介是不是有经验,这些都是面上的东西。


悉尼房市观察

11.14-11.21

 

上周的清盘率数据NSW 88%,悉尼 71%。71%的清盘率悉尼连续五周清盘率跌破80%。

 

上周上榜物业是786套,687套房子被人买走。786套不单单是整个2021年上盘量最多的一次,也是过去两年上盘量最多的一次。

 

我个人觉得整个的市场,它一直都是后知后觉的。我以前也说过,这个市场它不可能一直都这么"蓬勃",买家也受不了的,经济也受不了的。

 

所以很多的卖家,等他决定把房子拿出来卖的时候,市场已经不像之前他想的那么火了。但这个宏观上的东西,只是对于大体现象的一个描述。

 

现在的市场上货量有点多,市场消化要变得更难一些,消化的速度要慢一些。也就是说现在的房子很多,但卖的时间要不像原来那么快了。


以前一周或几天就卖掉,现在可能要等到三周四周,甚至中介要不断的调整这个建议价。



比如最近一段时间经常收到一些中介,发的这个邮件就是这个price guide revision。调价钱原来是$600万,现在调到$550万,然后再调到$500万,为什么呢?


他定$600万的时候没有人进场,连谈价的人都没有,那他就要需要把价钱压低,让更多的人进场,然后才可以跟这些潜在的买家去聊。

 

我觉得目前来讲,对于一些中高端价位的客人来讲,你也不需要太着急。现在的货卖的速度慢,我们的选择多,所以你要等业主的期待值稍微往下降。

 

我说了这个市场是后知后觉的,市场慢慢变淡,那业主的期待值他也要需要一点时间。除非你碰到特别好的房子,否则等等我觉得不是什么不可接受的事情。

 

最后还是那句话,房子买完就改不了了,所以要把房子控制好,把价格控制好,最后落一个好的deal。


01

悉尼内西区Concord


面积

占地487平

房型

2房1卫2车位

售出价

$466万 

买入价

$150- 2013年

用时

31天


为什么说它呢?因为这套房子是创了Concord区域,完全没有做任何翻新的房子的最高记录。


这个房子位置是挺好的,离这个高尔夫球场,离这个水边都不太远。当然这个价钱也是非常非常惊人的,毕竟它地没有那么大。


02

悉尼下北区Castle Cove


面积

占地1050平,内部890平

房型

6房9卫3车位

售出价

$1,450万  - 拍场售出

买入价

$230万 - 2009年

用时

25天


这套房子是一套推倒重建的物业。


虽然这套房子还谈不上是这个Castle Cove的Suburb Record的,因为之前还有两套,分别以$1500万和$1550万成交,是中国一个影星两口子买的。


比较之下,那两套房子的占地分别是五千多平和接近一万平,而这套房子占地只有一千平,也算是非常非常贵的。


03

悉尼北海滩Manly


面积

120平

房型

2房2卫1车位

售出价

$250万  - 拍场售出

买入价

$170.1万 - 2020年2月

用时

24天


这套房子没有水景,也没有做任何的翻新。


04

悉尼下北区Cammeray


面积

129平

房型

3房2卫2车位

售出价

$281万 - 拍场售出

买入价

$106万 - 2010年

用时

24天


这套房子也是2010年的新房,也就是说业主是在2010年买的是一手房。用了十一年的时间,这个房子接近翻了三倍,且没有做任何的翻新。


所以我觉得Cammeray房子卖的价钱是非常高,当然Cammeray 今年的房子的涨幅也是特别的牛。

 

最后总结一点,我经常也说宏观性的东西,它并不能给你带来任何的解决方案。就是说现在的市场大体来看是走慢,但不代表说房价现在已经跌的不像样子,还没有到那个程度。

 

往两年前推,2019年的时候市场在大选之前,它也是一个低点位,但也不是说所有的区房子无人问津,该排队一样排队。

 

所以我觉得现在的买家,如果今年能碰到合适的房子,那该拿下拿下,也不用去想我要再等等。

 

为什么呢?因为业主也不是没脑子,碰到好的时机,人家才拿出来卖。市场如果是越来越差,你也会发现市场的好房子也越来越少,就是这个道理吧。

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