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专家:官方现金利率最快明年上升,澳洲还贷一族有苦头吃了

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专家:官方现金利率最快明年上升,澳洲还贷一族有苦头吃了

华人房产 华人房产 5天前 11:19

各大经济学家均表示,官方现金利率可能最快在明年或2024年上升。



但是,尽管经济学家们对澳储行究竟何时可能采取下一步行动争论不休,而且没有人确切地知道何时会发生变化,但人们普遍认为下一步一定是提升现金利率。


对于那些负担房贷的房主和那些计划在未来几年贷款的人来说,他们需要花点时间思考澳储行的这些措施对他们来说到底意味着什么。


正如澳储行行长Philip Lowe上周所言,家庭债务和房价一直在以两位数的速度高速增长,而收入的增长则相形见绌。今年早些时候,澳大利亚审慎监管局介入,对贷款方面的法规进行修改,限制较大风险的贷款。Lowe博士说,如果收入和房贷及商品价格增长不平衡的趋势继续延续,可能会有更多干预措施将会实行。


“相对于收入,澳大利亚家庭的债务水平已经很高。我认为,如果我们处在一个家庭债务持续增长(远高于收入增长速度)的世界中,中期风险将会持续累积,”Lowe博士说,“这是很有问题的”。


他同时还对借款人提出了警告:“澳储行目前正竭尽全力使通货膨胀率回到2.5%,并使利率正常化。这一计划包括提高工资增长水平的前景,这对大多数家庭来说实际上是一个利好。”


“我们正尽力在未来很长一段时间内提高利率。我们并不着急,相反,我们很有耐心,一旦我们成功了,利率就会上升。请借款人务必记住这一点。”


事实上,他们确实这样做了。对于一个有着100万澳元房贷的人来说(在悉尼和墨尔本居多),按照常规的利率,即为2.31%,每月的还款额将是4401澳元,其中包括本金和利息。这个还款额是大众普遍认可的负担能力,仅为了确保自己的住房开销保持在整体预算的30%以下,因此一个家庭需要每月至少有14,670澳元的收入。


但是,如果利率上升,很显然我们的理论家庭收入就不足以支撑现实,人们需要赚更多的钱来为这个遮风避雨的房子买单。如果利率为3.31%,每月的还款额就增加超过500澳元,达到4915澳元。如果在该利率的基础上再增加1%,还款额就变成了5461澳元。这样的情况下,如果住房开销仍要保持在整体预算的30%以下,那么一个家庭每月需要超过18,203澳元的收入。


一些危言耸听的人此时会迅速警告说,这将使许多人无力偿还房贷,并可能导致一些地区的房价下跌。专家预测,利率上涨将成为冷却全国各地房价增长热潮的因素之一。


但是,利率上涨将如何影响房主及其预算,这个现实是极为复杂的。


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澳储行近期研究表明,大多数家庭将能够经受住加息周期或一些其他类型的金融冲击。根据研究人员Gianni La Cava和Lydia Wang的说辞,家庭在金融缓冲方面较强,尤其是在重算和抵消房贷方面尤其突出。大约70%的房贷都有这些措施。研究人员的一篇论文中表示,“如果扣除流动资产,如今澳大利亚家庭债务与收入比率的上升趋势在最近几十年里要小得多,事实上,自全球金融危爆发以来,该比率一直在下降。”


La Cava和Wang认为,债务增加和房价上涨是导致储蓄增加的直接原因,使人在负担房贷的风险方面保持警惕。


我们知道,在新冠病毒大流行期间,企业和家庭都积攒了更多的资金以备不时之需,在未来的不确定中,支撑着他们的负债。


澳洲有三分之一的房屋是直接拥有的,还有大约三分之一的房屋是由投资者拥有的,这些投资者在财政上会更加自由,固定利率的期限也不一样。


实际上,加息在总体上对购房者的冲击不会过于强烈,这是完全有可能的。


但有一群借款人会倍感压力:那些在高房价地区的人,虽在他们的能力范围内借贷,但他们并没有将利率上升纳入他们的住房预算,因只能在夹缝中生存。特别是对于那些在全国房价最高的房产市场购房的首次购房者,如悉尼和墨尔本。


研究人员发现,在有房贷的家庭中,首次购房者的流动性缓冲最低,这与这些家庭处于生命周期的相对早期阶段是一致的。但即使是这些借款人也没有进一步受限制,研究表明,许多首次置业者对他们的支出和他们在购买后保持财务平衡的缓冲都很谨慎。


考虑到这一点,现在正是房贷持有人和房产潜在买家评估其财务状况的时候了,他们要计算一下如果利率上升,他们到底需要支付多少钱。

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