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干货!穿越不确定性的迷雾 - 2021 年中期澳洲公寓市场综述!

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干货!穿越不确定性的迷雾 - 2021 年中期澳洲公寓市场综述!

澳房投资见闻 澳房投资见闻 10天前 06:40

观点


从 2020 年 6 月份澳洲联邦及州政府出台史无前例的经济刺激政策开始,澳洲房地产在一年多时间里快速上涨。市场目前正处于短期刺激政策逐渐降温、中长期政策尚未发挥出作用的“新旧动能转换阶段”;


当前东部主要城市由于 Delta 病毒造成的封城、以及即将到来的联邦大选,为近期澳洲经济发展及房地产市场增加了一些不确定因素。而封城期间销售依然坚挺,反映了买家对于市场的信心。澳洲相对稳定的中期货币政策和长期人口政策,则为澳洲房地产市场持久发展提供了保障;


由于疫情期间国境关闭,缺乏国际留学生及流动人口群体以及封城因素,使得公寓市场整体增长相对落后于别墅市场,但各项指标近期也已然走强,总体处于恢复初期。


当前可关注局部性的细分市场机会有——相对可负担性强的市场、换小房者市场(downsizer)、州际移民热点市场、高租金回报市场等。在国境重开、下一波高速增长到来之前,现在正是本地买家进入市场的黄金窗口期。


新旧动能转换阶段



9 月 1 日,最新一期截至 2021 年8 月底 CoreLogic 的全澳各首府城市房价指数报告 (Hedonic Home Value Index) 出台。根据报告显示,尽管东部主要城市受到了Delta 疫情的影响,澳洲各首府城市房价还是继续普遍上涨。但值得注意的是,最近 1 个月的涨幅,比起2021 年初的涨幅,整体有所下降,在北领地首府达尔文,8 月份甚至出现了负 0.1%的涨幅(年度涨幅则为22%)。


从另一项 CoreLogic 监测的指标——澳洲房地产市场月度增长率的曲线来看,这一近期房价涨幅放缓的趋势特点可以看的更为清晰:月度增长率在2020 年中触底后快速反弹,在 2021 年 3 月份到达顶点值(月增长率2.8%)后,一直呈逐渐下降的趋势,目前基本在 1.5%左右。



过去一年多澳洲房价的上涨,是一个特殊时期的特殊产物:全球疫情肆虐、国境关闭,正常的经济生活受到了极大冲击;由于没有新增海外移民登陆,澳洲过去一年的人口增长只剩下自然增长,比率只有过去几年平均值的三分之一(0.5%)。


在去年年初疫情刚刚开始的时候,很多经济学家、分析人士都发出悲观的预测,认为澳洲房价在 2020 年有可能因为疫情下降 20-30% 不等。


为了应对疫情的冲击,澳洲政府推出了一系列史无前例的财政和货币政策,包括对企业发放Jobkeeper 工资补贴、对符合条件的自住买家发放一次性 2.5 万澳元的建房补贴(HomeBuilder Grant),以及将联邦基准利率降低到历史最低值 0.1%。


在此之上,各个州也都有自己州针对房地产市场的特殊补贴及刺激政策。在一系列猛药的作用下,受益最大的首次置业者率先涌入市场,点燃了新房别墅与相应的建筑市场,随后迅速带动起整个市场,成就了近些年最迅猛的一段上涨行情。



无独有偶,历史上可以类比是 2009 年全球金融危机后澳洲政府也曾经推出过类似的组合拳刺激首次置业者入场带动房地产市场,从上图首次置业者贷款数额的曲线图形中,对比两次救市的效果,可以判断的是,这一波行情中首次置业者数量已达顶峰(2021 年 6 月),未来一段时间内将持续下跌。


换句话说,短期刺激政策的作用会持续下降,“旧“的动能即将成为过去时,市场的发展要取决于经济、人口、利率等中长期驱动因素。


不确定性与确定性


当前澳洲市场上最大的不确定性,来源于 Delta 病毒肆虐造成悉尼为首东部主要城市封城,以及即将到来的澳洲联邦大选。


当前悉尼封城期间的房地产市场,表现出来销售依然强劲,反映了买房者对于市场的信心。根据 HomeOn 监测的截至 8 月 21 日的悉尼别墅清盘率销售量数据,封城对市场信心并无实质影响,毕竟在互联网时代,不用亲自到场,交易依然可以进行。



疫情与选举的叠加,借鉴我们大家去年共同见证的美国历史来看,很有可能成为一段时期的拐点。


之前民调票数很不错被认为有望连任的现总理莫里森,近期人气接连走低,或许被自由党内部竞争对手取代、或许被工党选举人取代,现在都未可知。


但有一点可以判断的是,无论下一任总理是谁,在下一个4 年中,澳洲的外交政策制定者都不太可能跳出两个超级大国的关系框架去更加独立的去面对这个世界纷繁复杂的问题,外交政策也许会有微调,但基本不会有大的变化。


对于澳洲经济上的影响就是,在一些可替代性强的出口行业如农产品等,很有可能继续承压。



从利率角度来讲,联邦储备银行(RBA)近期多次强调,在 2024 年前,不会提高现在“史上最低” 0.1%的基准利率。对于买房人意味着,在2-3%的利率区间就可以获得多种贷款产品选择。未来 3 年稳定的货币政策有助于整体的经济恢复,以及为房地产市场持续发展维护好的外部条件。



更为重要的是,作为澳大利亚的基本国策之一,“大澳大利亚”的人口政策——通过海外移民实现高速人口增长的政策稳定不变。


在 2020 年底,澳大利亚新成立的人口研究中心(Centre for Population)出版了第一期的年度人口声明(Population Statement),该报告的核心内容是对疫情对澳洲人口增长所造成的影响进行分析和预测,最关键的结论在于,澳洲人口增长目标原定为2031 年达到 2990 万人口,疫情影响有可能使人口目标比原定值少 4%左右(110 万-140 万),但通过海外新移民实现高速人口增长的基本政策没有改变。


对于房地产市场来说,意味着未来的长期需求是有着坚实保障的。


因此,澳洲房地产市场虽然短期内不确定因素有所增强,但从中长期角度来看,房地产市场的健康持续稳定发展是有着根本保障的。


公寓市场恢复初期,可关注局部市场机会


由于疫情期间国境关闭,缺乏国际留学生及流动人口群体以及封城因素,使得公寓市场整体增长幅度相对晚于别墅市场,但从售价、租金、销售量等各项指标均为正增长,总体上属于恢复初期。



各个城市于市场特性不同,其公寓市场所处的阶段也略有不同——对于州际移民吸引力较大的黄金海岸走在最前面,而对于海外留学生依赖最大的墨尔本则落在最后。



当前公寓市场可关注的局部市场机会有:


相对可负担性强的市场——由于别墅在前一阶段的快速上涨,使得买房人的可负担性降低,而有部分买家则会转向可负担性更强的公寓市场。在悉尼,过去一年的别墅中位价上涨幅度是公寓的2 倍,但从最近 1 个季度和 1 个月的增长的增长幅度来看,两类产品的涨幅差别在逐渐缩小,公寓正在迎头赶上。



根据 HomeOn 实时监测悉尼各个郊区别墅成交中位价地图显示,别墅中位价 100 万澳元以下的区域基本已位于距 CBD 20 公里以上地区。因此,对于总预算低于 100 万澳元,同时又想离CBD 较近的买房者来说,公寓其实是一个很好的选择。


换小房者(downsizer )市场——现在的澳大利亚人口发展的一个趋势是老龄化,即二战后出生60 岁以上的人口,增速是平均人口增速的 2 倍以上。从房地产需求角度来讲,他们子女已经独立成家立业,属于“空巢”家庭。从 4 房、5 房的大别墅搬到更容易打理、生活更为便利的公寓是一个普遍的潮流。当前市场上很多销售获得成功的公寓项目是目标定位于这一群体。


州际移民热点市场——在新州和维州,搬去阳光更充足、房价低很多的昆州是一种潮流。去年全澳国境关闭、总人口增长率只有0.5% 的情况下,昆州依然靠着新州和维州的州际移民获得了高达 1.1%人口增长,是各个州里面最大的人口赢家。而且布里斯班刚刚获得2032 年奥运会主办权,房地产市场前景很是不错。


高租金回报率市场——在西澳珀斯,房价在去年上涨并不算高,约为10%,仅略高于墨尔本。但租金上涨幅度远高于售价上涨幅度,约为 17%,使得租金回报率成为各个首府城市中最高的之一。而且由于铁矿石、液化天然气等大宗商品出口强劲,经济表现优异,也是投资者可以重点关注的市场之一。

 

疫情全球肆虐,不确定性前所未有之大,“无常是常”。封城何时结束?国境到底什么时候重


开?具体时间恐怕谁也说不清楚。但有一点我可以比较肯定的是,一旦国境重开,新移民和海外留学生、国际游客再次登陆澳洲的时候,一定是澳洲房地产市场新一波快速上涨的开始。


从现在到那时,市场则会有一段相对稳定温和发展的阶段,这也是本地买家的一个“黄金窗口期”。


作者简介:


本文作者张镒磊(Eli Zhang),毕业于清华大学经济管理学院,曾任职于中澳知名房地产企业和国际化工程咨询公司,从事房地产行业约20 年。现任房地产互联网企业 HomeOn 前端业务总经理。HomeOn.com.au是一家总部位于悉尼、通过 AI 数字技术为买房人提供多功能专业化信息服务的公司。


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