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澳洲房东信心回升,开始挂牌卖房!监管机构静观态势,暂不出手!中国地产行业迎来大变革

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澳洲房东信心回升,开始挂牌卖房!监管机构静观态势,暂不出手!中国地产行业迎来大变革

澳房投资见闻 澳房投资见闻 12天前 06:29

中国房地产行业迎来变革!


2021年中国房地产企业中期业绩会期间,每个坐在主席台C位的房企高管,都被问到一个问题:三道红线影响几何,公司降档情况怎样?


过去一年来,“三道红线”成为中国房地产行业出现频率最高的词汇,也是每一家房企经营围绕的重心。


一位房企分管融资的副总裁表示,以前房企推动降负债很难,财务负责人向老板提示负债过高时,往往被老板不耐烦打断:“别说了”。但最近一年,他的感受是“老板听进去了”,愿意为降负债付诸行动。


一切始于2020年8月20日一次闭门会,彼时中国央行和住建部等部委召集12家房企高管,要求房企争取实现“剔除预收款后的资产负债率小于70%、净负债率小于100%、现金短债比大于1倍”的目标。按照上述指标,监管者在控制负债总规模的条件下,给不同达标程度的房企不同的融资待遇。


对于房地产行业来说,这无疑是一次革命性的变化。


近期陷入负债风险的房企,已经明显感受到了完全不同的监管决心——政府不再像往常一样,会因为宏观经济的低迷,放松对房地产市场的全面调控。大而不倒的故事,正在走下神坛。



而过去十多年众多房企赖以生存的“三高”——高周转、高负债和高杠杆模式受到全方位的狙杀。众多房企不得不减少拿地、降低负债,重新思考行业和企业对未来。


万科董事长郁亮在今年早些时候,提出房地产已经进入管理红利的时代。这是他作为行业龙头掌门人最新的周期性判断。七八年前,他曾经提出房地产行业已经从黄金时代来到了白银时代。“房地产行业已经没有什么管理红利了。”长年观察中国房企的睿观研究院院长郝炬说,很多大房企在资金周转和管理效率上已经做到极致,未来通过产品的升级来获得消费者的青睐,以稳健的财务表现博得投资人的信任。


一位业内人士认为,按照监管要求2023年房企必须实现上述三大指标,都变成绿档。可以说房地产进入“青铜时代”。因为相比之下,“青铜”更普惠、更淳朴,符合未来房地产回归居住功能的本意。


贝壳研究院数据显示,截至2021年6月底,50强房企中,有21家公司成功实现了降档。大部分房企都降了一档,比如中国恒大上半年的净负债率降至99.8%,实现从红转橙;绿地控股通过将现金短债比提高到1.05,实现由红转橙。


多家房企人士判断,三道红线的执行,意味着房企将彻底告别“三高”时代。甚至有悲观的开发商掌门人说,房地产失去了想象力。


澳洲监管机构持续关注房价走势,暂时不行动!


澳大利亚审慎监管局(APRA)主席韦恩·拜雷斯(Wayne Byres)对高债务收入比率上升的贷款表示担忧,但并未表示需要采取政策措施来冷却房地产市场活动。

 

在周五经济委员会上,拜雷斯先生在被问到了一系列话题,包括澳洲繁荣的房地产市场。

 

“我们正在权衡一系列不同考虑因素。有一些风险指标告诉我们不同的事情。目前令人担忧的问题是,高负债对收入贷款的比例在增加,但这抵消了其他一些指标的影响,从审慎的角度来看,这些指标正朝着更积极的方向发展。”


 

“信贷增长正在加快。最近一个季度的风险指标喜忧参半,只付息贷款在新贷款中所占的比例有所下降,高贷款金额与房屋价值的比率(LVR)贷款有所下降。”

 

拜雷斯表示,银行的资产负债表依然强劲,贷款标准保持不变,没有出现明显的“质量差”贷款,尽管由于多个州的封锁和人口增长放缓,情况变得复杂。

 

本周有迹象显示,悉尼和墨尔本的封锁将于下月开始解除,有关房地产市场风险上升和房价不可持续上涨的辩论再度升温。

 

当双剂量疫苗接种率达到70%的关键阈值时,就会出现这种情况。

 

拜尔斯回应对房价的关注表示:“当然,我们对当前环境及其可能的发展方式持谨慎态度……目前我们关注的关键问题更加宏观。真正关注的是家庭债务水平,以及家庭债务水平在很长一段时间内远远高于收入增长水平的可能性。”

 

他指出 APRA 和澳洲央行会对这种情况感到不安。

 

本周 REA 最新的报告发现,realestate.com.au 上向中介发送的电子邮件查询量在 8 月份创下历史新高,当月增长 12.2%。

 

周四,澳大利亚的两大商业银行行长预测,经济增长将从 9 月份的季度收缩中强劲复苏,澳大利亚国民银行(NAB)总裁罗斯·麦克尤恩(Ross McEwan)表示,一些企业在多速经济中表现得非常好,而另一些企业则“真的受到了伤害”。

 

麦克尤恩先生和西太平洋银行(Westpac)首席执行官彼得金在经济委员会面前分别表达了乐观的经济前景。

 

对于遏制房地产市场增长的潜在监管措施,两位首席执行官都敦促说,在采取任何行动之前,应在未来几个月内随着新冠肺炎限制措施的放松,对地产业进行进一步评估。


澳洲疫情封锁接近尾声!房东信心回升,开始卖房子


悉尼西南部 Punchbowl 等郊区,过去一个月房屋挂牌量飙升了六倍多,这是一个迹象,表明随着房东信心增强,更多房屋即将上市。

 

过去一个月,Punchbowl 和 Hillside 的挂牌量分别增长了 580% 和 500%,分别达到 34和 30,尽管基数较低。

 

在悉尼、墨尔本和堪培拉的封城令导致春季房产市场延后,最近一些地区房屋上市激增之后,出现回暖的初步迹象。

 

根据房地产研究公司Suburbtrends的数据,总体而言,8月份全澳住宅挂牌数量平均下降了18%。


 

Suburbtrends 主管肯特·拉德纳(Kent Lardner)表示,一些地区的挂牌量上升可能是由这些地区的房价飙升引发的。

 

“我认为房东是被价格大幅上涨所吸引,他们希望抓住市场上这波强劲的买家需求。尽管库存增加,但这些市场仍然非常紧张,因此房屋的增加会很快被吸收,对价格几乎没有任何不利影响。”

 

Ray White Punchbowl 中介John Yatman 表示,挂牌量仍低于春季的正常水平。但是,一旦锁定结束,交易量可能会增加。

 

“我们在大 Punchbowl 地区看到了更多的房源,但即便如此,市场上也只有 35 处左右的房产,这通常是往年这个时候的一半。根据我们的预估,预计今年晚些时候库存至少会增加 30%,这是相当多的。”

 

布里斯班的 Gap 和悉尼南部的 Brighton-le-Sands 的挂牌量也分别增长了两倍,分别达到 36 套和 12 套。

 

瑞士房地产热起来了!


恩加丁是瑞士房地产市场呈现过热风险的地区之一。9月1日,瑞士央行副行长Fritz Zurbrügg在参加卢塞恩大学的一次活动中警告说,国内房地产市场 "高度脆弱 "。Zurbrügg措辞明确地指出,瑞士已经出现“抵押贷款过度”的明显迹象。


恩加丁的居民们也感受到了房地产的繁荣:地产价格高涨,住房情况紧张。"所有待售的地产很快就会被卖掉," Cilgia Rest说。没有谁比她更了解情况了:作为当地银行的经理,她每天都在与客户打着交道。



Rest提到一位女性客户,她受雇于一家外国公司,但住在格劳宾登山区,以居家办公形式进行软件开发工作。Rest认为这是一个很好的模式。她说:"只要人们来到恩加丁,我们当地就会受益。"


但是引入移民的一个负面效应是房价上涨。仅仅在过去的15年里,瑞士的独栋住宅和公寓价格就上涨了80%以上。这一形势得到了Fritz Zurbrügg的确认。瑞士国家银行的负利率是造成这种现状的部分原因:由于利率低,如今的住房抵押贷款比以往任何时候都要便宜。由此,人们对住宅的需求也呈现出爆炸性的增长。


Rest透露其客户会越来越多地购买房地产,然后将住房出租给度假客人。


这对恩加丁的当地人意味着什么?一边代表着旅游业的利益,另一边是当地居民。于此同时,如果银行放贷过多,金融稳定就会受到威胁。


在这一紧张的情形之下,Rest作为地区银行负责人就要发挥出调控的决定性作用:她的贷款使度假公寓的维护和扩展成为可能。Rest很清楚,如果她停止这样做,人们将无法再生活在下恩加丁地区。"旅游业是我们生存的主动脉," 她说,"这里的每个人都依赖它。"


可是从另一方面看,地区银行的不断贷款加剧了当地居民住房短缺的问题。越来越多游客的到来意味着当地人生活空间的减少。一位恩加丁居民讲述了自己的经历:最近几年的冬季,为了在下恩加丁滑雪场做滑雪教练,她在Sent村租了一套公寓。"但是这套公寓现在租给了度假客人。我不得不住到一个小地下室去凑合。”她说。


"在住房市场上,越来越多的当地人被度假者挤了出去,"Cilgia Rest说。她能想象,这将会导致山谷地区的紧张氛围。其实,这已经是事实了:无论谁在这里出租公寓,都能赚到非常多的钱。为了缓解这种情况,可以对法律进行“更为灵活的诠释”,Rest就此解释说:"施行全国统一的第二套住房建设监管,也许不是正确的做法。”


国家银行副行长的警告重新激活了关于高价地产的辩论。财政政策制定者们将把恩加丁居民所关切的问题摆上桌面。


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